La promesse de vente et le compromis de vente sont des contrats conclus avant l’acte de vente définitif. Ils n’ont pas les mêmes conséquences ni les mêmes atouts d’un point de vue juridique. Alors, lors de l’acquisition ou de la vente d’un bien immobilier, lequel choisir ?
La promesse de vente
Fonctionnement de la promesse de vente
La promesse de vente est également appelée promesse unilatérale de vente. Elle n’engage que le vendeur qui, par sa signature, s’engage à garder le bien pour un potentiel acquéreur. Il s’agit donc pour l’acheteur de « réserver » le bien à un prix donné et pour une durée définie qui s’étend généralement sur deux à trois mois. Cet acheteur bénéficie donc d’une option sur le bien, et ce en exclusivité. Durant la période couverte par la promesse de vente, le vendeur a interdiction de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acheteur.
Quelle contrepartie pour le vendeur avec une promesse de vente ?
Dans la promesse de vente, l’acheteur, qu’on nomme bénéficiaire, a lui aussi des obligations : il s’engage à verser une indemnité d’immobilisation du bien. Il verse donc généralement 10 % du prix du montant total de la vente (hors frais de notaire). Si l’acheteur acquiert le bien, la somme à payer pour l’acheteur sera imputée des 10 % déjà payés.
Promesse de vente et rétraction de l’acheteur
Avec la promesse de vente, l’acheteur ne peut pas se désister : s’il ne lève pas son option sur le bien (lever l’option signifie ici acheteur effectivement le bien), alors il perd son indemnité d’immobilisation versée au vendeur à titre de dédommagement ! Il s’expose en outre à des pénalités plus lourdes, comme des dommages et intérêts qui peuvent s’élever jusqu’à 20 % du prix du bien. Toutefois, certaines clauses inscrites dans la promesse de vente permettent à l’acquéreur de se désister sans pénalité tout en récupérant l’indemnité d’immobilisation versée précédemment : par exemple, lorsque l’acquéreur ne parvient pas à trouver un prêt immobilier.
La promesse de vente, moins utilisée que le compromis de vente, permet donc au vendeur d’obtenir une garantie d’indemnisation, et au vendeur d’avoir une porte de sortie en cas de refus de prêt.
Le compromis de vente
Si la promesse de vente est unilatérale, le compromis de vente se veut synallagmatique, ce qui signifie qu’il engage les deux parties : vendeur et acquéreur. Tout deux s’engagent à mener la transaction à son terme.
Fonctionnement du compromis de vente
D’un point de vue purement juridique, le compromis est équivalent à une vente. Si toutefois l’une des deux parties renonce à la transaction, elle peut se voir contraint par la justice et risques là aussi des dommages et intérêts. En signant une offre d’achat écrite, l’acheteur s’est engagé à donner suite en cas d’acceptation du vendeur ; pour le vendeur, il ne peut se rétracter s’il a accepté l’offre de l’acquéreur ou si celui-ci a fait une offre au prix affiché.
Contrepartie pour le vendeur dans le compromis de vente
Lors de la signature du compromis, l’acheteur doit verser au vendeur une somme appelée dépôt de garantie. Cette somme, équivalente à 5 à 10 % du prix de vente, sera imputée du prix de vente du bien lors de la signature finale chez le notaire (voir notre article : pourquoi payer des frais de notaire ?). Outre le versement de cette somme, le compromis de vente permet au vendeur d’avoir un engagement ferme de la part de l’acquéreur, qui s’engage à aller jusqu’au bout de la transaction.
Compromis de vente et contrepartie pour l’acquéreur
L’acquéreur est engagé, mais il en est de même pour le vendeur. Signer un compromis de vente oblige bien les deux parties à finaliser la transaction, c’est donc un engagement mutuel particulièrement efficace. Chaque partie risque des pénalités et même des poursuites judiciaires en cas de désistement.
Le compromis de vente est-il trop engageant ?
Afin d’éviter que le compromis de vente soit trop contraignant, il est possible d’intégrer une clause supplémentaire à l’avant-contrat. Cette clause, appelée clause de dédit, permet de mettre en place des conditions qui permettent à l’une et/ou à l’autre partie de se désister dans certains cas, et de revenir sur son engagement sans subir de perte financière ou de risque judiciaire.
Notons enfin qu’il existe une exception à l’engagement du compromis de vente : c’est lorsqu’il est explicitement précisé dans le compromis que les parties renouvellent leur consentement chez un notaire le jour de la signature de l’acte. C’est sous cette condition que l’avant-contrat n’est pas équivalent à une vente et que l’une ou l’autre partie peut interrompre la vente immobilière.
Le délai de rétraction légal pour les acquéreurs
Le délai de rétraction légal concerne exclusivement l’acquéreur. Qu’il signe une promesse de vente, un avant-contrat ou un compromis de vente, il dispose d’un délai incompressible de 10 jours à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte signé ou à compter du lendemain de la signature de l’acte s’il est fait devant un notaire. Pendant ce laps de temps, l’acquéreur a le droit de revenir sur son engagement. Il lui suffit d’envoyer de signifier sa rétraction au vendeur par l’intermédiaire d’une lettre recommandée avec accusé de réception.
L’acheteur qui se rétracte pendant ce délai incompressible de 10 jours n’a pas à justifier son acte : toutes les sommes versées doivent lui être restituées.
