Calcul de sa capacité d’emprunt : comment ça marche ?
La mensualité souhaitée
On estime généralement que la somme de toutes vos mensualités ne doivent pas excéder 33 % de vos revenus nets, sans quoi votre taux d’endettement serait trop élevé. Cependant, cela ne signifie pas que le montant de votre mensualité serait forcément équivalent à 33 % de votre salaire. Chaque cas est particulier : par exemple, une famille avec 3 enfants, qui gagnerait 3 000€/mois, n’est pas forcément en mesure d’assumer 33 % * 3000€ = 1000€ de mensualités chaque mois. Il faut donc pondérer ce « résultat » selon les finances et les volontés de chacun
La durée de votre prêt immobilier
La durée du prêt représente tout simplement le nombre de mois pendant lesquels vous allez rembourser votre emprunt. Un emprunt plus court entraîne donc des mensualités plus élevées mais un crédit moins coûteux qu’un emprunt long, avec des mensualités plus faibles et un coût global plus élevé. Il ne s’agit donc pas de rembourser au plus vite son prêt en risquant de voir ses finances dans le rouge, ni ne rembourser votre prêt sur 25 ou 30 ans avec des mensualités faibles mais un coût très élevé.
La bonne réponse se fait donc au cas par cas et se trouve généralement entre les deux : des mensualités correctes, soutenables par le foyer, et avec une durée de prêt plus ou moins longue. Il faut ajuster ces deux indicateurs pour trouver un équilibre financier et profiter d’un prêt immobilier bon marché, qui n’étouffera pas les finances du ou des emprunteur(s).
Le taux d’emprunt du crédit
Le dernier élément à renseigner pour le calcul de votre capacité d’emprunt est le taux du prêt. Ici, il est entendu hors assurance emprunteur. Le taux d’intérêt correspond à ce que va vous coûter votre prêt immobilier : en effet, le remboursement de votre crédit couvre la somme empruntée plus un certain pourcentage de votre emprunt.
Il s’agit donc de dénicher le taux le plus attractif possible, donc le plus bas possible, pour que votre crédit immobilier s’avère bon marché ! Ace Crédit, courtier en prêt immobilier depuis plus de 24 ans, est à votre disposition pour trouver le taux d’emprunt le plus bas pour votre projet immobilier.
Exemple de calcul de capacité d’emprunt
Pour leur achat immobilier, la famille Martin a des revenus mensuels nets de 4 000€/mois. Ils n’ont pas de crédits en cours. Leur mensualité maximale est de 33 % (taux d’endettement maximal) x 4 000€, soit 1 320€ mensuels. Au vu de leurs dépenses mensuelles, ils estiment plutôt pouvoir débourser maximum 1150€ chaque mois pour rembourser leur projet immobilier.
Ils n’ont pas de volonté particulière concernant la durée de remboursement de leur prêt immobilier : sachant que ce crédit correspond à l’acquisition d’une résidence principale, la durée devrait s’échelonner entre 15 et 25 ans. Avec la calculette de la capacité d’emprunt, ils pourront ajuster cette durée au mieux et bénéficier d’une capacité d’acquisition calculée au plus juste.
Concernant le taux du prêt, il diffère selon la durée du prêt – pour trouver quel taux correspond à quelle durée, il suffit se reporter au tableau des taux de crédit Ace Crédit mis à leur disposition.
La famille Martin opère donc 3 simulations de capacité d’emprunt différentes :
- Une première avec une mensualité maximale de 1150€, un prêt sur 15 ans à un taux de 1 %, soit une capacité d’emprunt de 192 149€
- La seconde simulation : des mensualités de 1150€, un crédit sur 20 ans à un taux d’intérêt de 1,25 %, soit une capacité d’emprunt de 244 092€
- Troisième et dernier calcul : toujours 1150€ de mensualités, un prêt sur 25 ans avec un taux d’emprunt de 1,45 %, soit un montant empruntable de 289 242€.
La famille Martin considère que la première capacité d’emprunt, avec un prêt sur 15 ans, est trop faible. La solution médiane, sur 20 ans, est satisfaisante : le coût du crédit est correct, et la durée du prêt est classique. Ils savent également qu’un prêt sur 25 ans serait possible : le crédit est plus coûteux, mais la capacité d’emprunt est plus importante. Fort de ces éléments, la famille Martin est maintenant capable d’opérer une sélection de biens immobiliers en rapport avec leur budget et leur capacité d’emprunt maximale !
