Un premier trimestre qui amorce le changement
Début 2022, vous avez pu emprunter à un taux moyen de 1 % sur 20 ans, ce qui ne changeait pas de fin 2021. Le meilleur taux sur cette durée avait même baissé un peu, affichant alors 0,65 %.
Le début d’année semblait ainsi prometteur avec des taux immobiliers globalement bas et des banques ouvertes au crédit qui assouplissent leurs conditions d’octroi pour compenser les mesures fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), à savoir l’obligation pour les banques de ne pas proposer de crédit immobilier générant un taux d’endettement supérieur à 35 % assurance de prêt incluse, ou dont la durée excède 25 ans.
Antonio Carneiro, directeur commercial d’ACE Crédit, annonce alors un début d’année « Sous de belles perspectives, dans la mesure où les taux de crédit immobilier ne devraient pas ou peu évoluer. Un élément largement contributeur au rythme des ventes immobilières dans un paysage où en revanche les contraintes devraient se renforcer. »
Des hausses de taux immobiliers s’amorcent en février, avec un taux moyen sur 20 ans qui passe à 1,10 % par exemple. L’inflation et l’augmentation des OAT (Obligations Assimilables au Trésor) expliquent notamment ces augmentations. Les banques sont toujours ouvertes au financement mais se montrent également prudentes sur les dossiers qu’elles financent. Notons que les valeurs restent tout à fait propices aux projets des emprunteurs, malgré ces hausses.
La fin du premier trimestre est marquée par des augmentations de taux immobiliers sur tous les taux mini, et tous les taux du marché. Sur 20 ans, les emprunteurs peuvent obtenir un taux de 1,30 % et les meilleurs dossiers, 0,90 %. Toutefois, on note parfois des écarts significatifs selon les établissements, d’où l’intérêt de faire jouer la concurrence. « Une nouvelle ère semble désormais se dessiner après une décennie de baisses ininterrompues des taux d’intérêts. Les hausses des grilles tarifaires des banques restent au demeurant encore contenues, conservant l’attractivité du crédit immobilier », avait conclu à ce sujet Antonio Carneiro.
Deuxième trimestre : les taux poursuivent leurs hausses
Début avril, la hausse des taux immobiliers se poursuit, surtout du côté des taux moyens, qui prennent entre 5 et 15 points de base. Hausse maîtrisée malgré tout, et traduisant le souhait des banques de préserver leurs marges alors que le coût du refinancement augmente : « Le climat international continue d’attiser l’inflation qui pèse actuellement sur une remontée généralisée des taux d’intérêts auprès de l’ensemble des banques de la place » observe Antonio Carneiro.
Mai ne contredira pas la tendance, avec un meilleur taux sur 20 ans qui enregistre une hausse de 20 points de base et affiche désormais 1,10 %, et un taux moyen sur la même durée qui passe à 1,50 %. Le contexte (hausse des OAT, inflation, conflits politiques…) explique ces hausses.
Fait marquant : les banques changent de stratégie, optant à présent pour des hausses successives de taux immobiliers, parfois plusieurs fois par mois, plutôt que mensuellement comme elles en avaient l’habitude.
Le deuxième trimestre s’achève toujours dans ce climat haussier, avec un mois de juin qui voit le taux immobilier sur 20 ans passer à 1,55 %. Les OAT poursuivent en effet leur hausse et la période de vacances est traditionnellement marquée par des augmentations de barèmes, les banques limitant ainsi l’activité pour prévenir un manque d’effectifs pendant les vacances d’été.
De son côté, le taux d’usure, qui sert à préserver les emprunteurs de taux trop élevés pratiqués par les banques, peine justement à suivre l’évolution rapide des taux. Il devient un frein pour certains acquéreurs, ce que les professionnels nomment « l’effet ciseau ».
Un troisième trimestre contraint par le taux d’usure
Juillet ne fera pas exception et les taux continuent donc de grimper : sur 20 ans, vous empruntez désormais à 1,70 %. Le nouveau taux d’usure donne une bouffée d’oxygène aux banques, insuffisante toutefois. Certaines choisissent de prêter à perte afin d’attirer les meilleurs profils, d’autres sortent provisoirement du marché. La bonne nouvelle est la baisse des OAT, sous la barre des 2 %.
En août, le taux de crédit immobilier sur 20 ans passe à 1,85 % et le meilleur taux sur cette durée atteint 1,40 %. Une hausse qui reste toutefois maîtrisée malgré un climat tendu, les banques étant toujours ouvertes au financement. « Habitués à une décennie de taux très faibles, on oublie que les taux actuels demeurent très avantageux. Cependant, l’enjeu se situe aujourd’hui sur la qualité des dossiers présentés en banque », analyse Antonio Carneiro.
La rentrée est toujours placée sous le signe de la hausse des taux, plus légère néanmoins. Contrairement aux mois précédents, tous les taux n’augmentent pas. La baisse du coût de l’argent a permis à certains établissements de réduire leurs taux immobiliers pour redonner de l’air aux acquéreurs contraints par un taux d’usure trop faible. D’autres banques remettent le taux variable capé sur le marché.
Au début du mois d’octobre, vous empruntez à 1,90 % sur 20 ans et le climat est mitigé entre hausses et stagnations de taux immobiliers. Toutes les banques n’observent pas la même stratégie et faire jouer la concurrence devient clé pour les emprunteurs.
Le taux d’usure est relevé et atteint désormais 3,05 %, ce qui redonne un peu de marge aux banques et permet à des emprunteurs d’être à nouveau finançables. Antonio Carneiro analyse : « Une embellie possiblement de courte durée, car certaines banques ont aussitôt augmenté leurs taux de crédit. Est-ce le bon moment pour acheter un bien immobilier ? A se concentrer uniquement sur le taux d’usure et le taux du crédit, on oublie que chaque projet immobilier est unique et que le profil des acquéreurs nécessite une approche ad hoc pour mettre en valeur les atouts de son dossier en fonction des particularités de chaque banque ».
La fin de l’année approche et les taux immobiliers grimpent comme annoncé. Aucune durée d’emprunt n’est épargnée. Le taux immobilier sur 20 ans atteint les 2,30 % et le meilleur taux sur cette durée s’établit à 1,75 %.
Cette hausse fait écho à celle des OAT. Face à l’augmentation du coût de l’argent pour elles, certaines banques consentent de vendre à perte, mais se montrent très sélectives sur les dossiers qu’elles financent : niveau de revenus, apport personnel ou encore épargne résiduelle sont autant de critères qui comptent et des contreparties sont nécessaires, comme par exemple, la domiciliation des revenus. « Retour à la case départ pour les profils qui rencontraient des difficultés voire des refus de crédit immobilier. Face à une conjoncture de plus en plus complexe, certains acquéreurs n’hésitent pas à remettre en perspective leur projet afin de conserver toutes les chances de leur côté. Plusieurs stratégies sont envisageables : augmenter l’apport personnel, réduire la surface du bien recherché ou encore reporter le projet à janvier 2023, date à laquelle le taux d’usure sera recalculé » explique Antonio Carneiro.
L’année 2022 s’achève sur un mois de décembre haussier, le taux moyen sur 20 ans passant à 2,40 % et le meilleur taux sur cette durée d’emprunt affichant alors 1,85 %.
Si toutes les durées voient leurs taux augmenter, cela est dû aux augmentations des taux directeurs de la BCE (Banque Centrale Européenne) et des OAT. Les banques compensent la hausse du coût de l’argent. Les banques estiment que pour ne plus vendre à perte, les taux devraient même dépasser la barre des 3 %. « Avec la hausse des taux de crédit, le stock des biens à vendre augmente, ce qui a pour conséquence logique d’entamer un cycle baissier au niveau des prix de l’immobilier » analyse Antonio Carneiro.
Une année de hausses continues des taux immobiliers
Plus ou moins marquées selon les périodes de l’année, les hausses de taux immobiliers auront été continues tout au long de 2022, 2023 annonçant également un climat haussier. Plusieurs éléments jouent en contrainte : inflation, coût de l’argent pour les banques, taux d’usure qui peine à suivre une évolution rapide des taux immobiliers…
Du côté des emprunteurs, le maître mot est préparation, dans un contexte où chaque dossier est scruté à la loupe. Mais aussi comparaison ! Les banques ayant des stratégies différentes, l’appui d’un courtier se révèle très utile pour aller frapper aux bonnes portes et obtenir le meilleur financement en fonction de son projet et de son profil… Et spoiler : ce sera toujours vrai pour 2023 !
