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Pour effectuer un investissement immobilier, le choix de la ville est un critère majeur. Les investisseurs recherchent des localisations à haut potentiel immobilier, autrement appelées HPI. Mais, les meilleurs placements ne se font pas forcément dans les villes qui affichent la meilleure rentabilité brute. Guide des critères à prendre en considération.
Rentabilité, attention au manque d’attractivité
Pour réussir son investissement en région : ne surtout pas considérer le seul critère de la rentabilité. Ainsi, « les villes qui offrent le plus haut potentiel ne sont pas forcément celles qui affichent le meilleur rendement », alerte Thierry Vignal, président cofondateur de Masteos, start-up spécialisée dans l’investissement locatif. Car, quand on parle de rentabilité élevée, il s’agit aussi de prix d’achat bas. Or, des tarifs de la pierre affaiblie témoignent généralement du manque d’attractivité d’une ville. Par conséquent, le risque d’une faible demande est plus important avec la possibilité de vacances locatives plus nombreuses. À terme, la plus-value est moindre, car le bien est potentiellement déprécié.
À la recherche du meilleur rapport rendement-risque
Pour un investissement locatif réussi, l’un des critères à prendre en compte est la tension locative forte même si la rentabilité est un peu plus faible. Pour réaliser le bon investissement, cela « passe par une étude fine des fondamentaux économiques de chaque commune, à commencer par son activité et son taux de chômage », assure Manuel Ravier, cofondateur d’Investissement-locatif.com. Il est essentiel de s’intéresser à des communes qui sont dotées d’un tissu d’emplois. En plus, il s’agira d’analyser les besoins en matière de logement. En effet, dans les communes avec un fort pouvoir d’achat immobilier, les ménages vont avoir tendance à devenir propriétaires plutôt qu’à rester locataires.
Les 2-pièces, une surface à privilégier
La question du type de bien à acheter est essentielle quand on investit pour du locatif. Il est souvent plus risqué de viser les grandes superficies, « mieux vaut dans ces villes se positionner sur des 2-pièces qui apparaissent comme la surface idéale pour des jeunes actifs ou des couples sans enfant », analyse Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques de Meilleurs Agents.
Enfin, il est primordial de s’assurer de la valorisation sur le moyen/long terme avant d’investir dans un bien.
Classement des communes HPI
Poitiers, Nancy et Reims sortent du lot des villes où investir dans l’immobilier au regard de ces critères d’analyse. Ces trois villes moyennes se distinguent, car « elles se vendent toutes entre 2 100 € et 2 500 € le mètre carré », détaille Thierry Vignal.
Au niveau du risque locatif, c’est Poitiers qui affiche le meilleur potentiel. En effet, la préfecture de la Vienne affiche une rentabilité brute pour un 20 m² de 8,5 % et dispose surtout d’un fort pourcentage de locataires (près de 70 % de sa population totale). Ville universitaire, Poitiers possède un bassin d’emplois dynamique avec un taux de chômage inférieur à la moyenne nationale (6,1 %) et une démographie croissante. Conséquence, la commune présente un score de risque global (risque de ne pas louer son bien couplé à celui de voir ce dernier perdre de la valeur) de 1,87 sur 5 ce qui en fait une ville rassurante et intéressante donc pour les investisseurs.
Très attractive aussi, Nancy occupe la deuxième place du classement avec une note de risque de 2,36 sur 5. Sur la troisième marche de ce podium des communes où il fait bon investir, Reims obtient un score de risque total de 2,42 sur 5. Si le marché immobilier y est très dynamique (+7,8 % d’augmentation des prix en un an), le pourcentage d’étudiants y est moindre et le taux de chômage plus important (8,6 %).
Pour un investissement locatif réussi, il est recommandé de faire appel à un courtier pour trouver le meilleur financement. Cet expert du crédit immobilier recherche et négocie le meilleur taux et les meilleures conditions.
