Quel investissement locatif privilégier en 2021 ?

Secoué par la crise sanitaire, le marché immobilier avance à tâtons en ce début d’année 2021. Néanmoins, le secteur peut s’appuyer sur des taux de crédit immobilier attractifs. Location nue ou meublée, neuf ou ancien, courte ou longue durée : vers quel investissement locatif faut-il se diriger en 2021 ?

L’ancien à rénover, un investissement soutenu

L’immobilier ancien constitue plus que jamais le terreau d’un investissement locatif rentable en 2021. Pourquoi ? Parce qu’après plusieurs années de hausses frénétiques, les prix pourraient être enfin négociables cette année. Le rééquilibrage entre l’offre et la demande pousse en effet les vendeurs à accepter la discussion, plus encore pour des biens nécessitant un rafraichissement. Et à ce titre, plusieurs aides encouragent la rénovation ou la réhabilitation d’un bien destiné à la location ! C’est le cas de MaPrimeRénov’, accessible aux propriétaires-bailleurs depuis le 1er octobre 2020. Le dispositif Denormandie, le Pinel dédié à l’immobilier ancien incluant des travaux à hauteur de 25% du montant total de l’opération, permet quant à lui de bénéficier d’une déduction fiscale pouvant atteindre 21% de l’investissement dans des villes moyennes exerçant une attractivité grandissante auprès des citadins. Et le dispositif Pinel est aussi accessible dans les grandes métropoles et les zones tendues pour un bien ancien à réhabiliter, c’est-à-dire un logement jugé insalubre ou un local transformé en habitation.

Ces aides et avantages s’ajoutent à des conditions d’emprunt assouplies (35% de taux d’endettement autorisé) et des taux de crédit immobilier au plus bas (1,17% en moyenne fin 2020 selon l’observatoire du Crédit Logement/CSA).

L’immobilier neuf impacté par la crise sanitaire

Les ventes ont chuté ces derniers mois entre les élections municipales et le ralentissement des chantiers dû au confinement, et cette pénurie de biens (-40% en 2020) tire le prix d’un appartement neuf vers le haut : +3,5 % en un an en province notamment (4 200 €/m²), alors qu’ils se maintiennent à un niveau élevé en Ile-de-France (5 200 €/m²) selon la FPI. Conséquence : les ventes ont elles aussi reculé en 2020 (-30%). Le confort du neuf, la présence d’un extérieur (balcon, terrasse) et d’une place de parking font toutefois de l’investissement dans le neuf un choix pertinent pour réduire le risque de vacance locative. Et le HCSF intègre désormais un différé de remboursement de 24 mois en plus de la maturité maximale du crédit immobilier fixée à 25 ans.

L’investissement locatif en meublé, à privilégier à long terme

Les résidences meublées ont souffert de la chute de la fréquentation touristique et de l’arrêt prématuré de l’année étudiante. Les impayés de loyers ont également augmenté dans un contexte de crise économique, et les villes ont renforcé leur vigilance avec les investisseurs Airbnb. Pour une location meublée, mieux vaut donc se diriger vers un bail classique. Le choix du meublé reste avantageux compte tenu de l’attractivité grandissante de ce type de location – bien aidé par le bail mobilité –, du loyer rehaussé et de la fiscalité avantageuse du statut LMNP en micro-BIC (abattement de 50% des recettes).