Pour la rentabilité locative, sortez des grandes villes !

Lyon, Bordeaux, Nantes, Nice : les grandes métropoles concentrent la tension immobilière et attirent les investisseurs… Mais c’est pourtant ailleurs que l’on trouve une meilleure rentabilité locative, dans des villes moyennes en périphérie. La preuve avec une étude chiffrée de RealAdvisor.

Des villes moyennes si proches et si différentes

Elles sont éligibles au dispositif Pinel, elles attirent chaque année de nouveaux habitants – étudiants et jeunes actifs notamment, voire Franciliens en quête d’un meilleur cadre de vie. Mais les grandes villes sont victimes de leur succès : les prix de l’immobilier augmentent et l’offre de logements tend à manquer. C’est bon pour la perspective d’une plus-value à la revente et cela réduit le risque de vacance locative dans le cadre d’un investissement, mais c’est en revanche néfaste au rendement puisque les loyers augmentent moins vite. Mais nul besoin de s’exiler très loin pour trouver des solutions : les communes en périphérie, devenues plus attirantes pour les urbains depuis la crise sanitaire, proposent des tarifs plus abordables. Avec les taux bas actuels du crédit immobilier, il est ainsi possible de miser sur ces communes moins clinquantes mais plus performantes !

Des bonnes affaires dans la Métropole Européenne de Lille

Les champions de la rentabilité locative se trouvent tout au nord de la France, à la frontière belge : Roubaix (9,2%), Wattrelos (8,9%) et Tourcoing (8,8%) bénéficient des prix à l’achat très abordables autour de 1 700€/m², pour un loyer médian annuel d’environ 630€ dans le cas d’un appartement roubaisien de 50 m². Ces communes bénéficient de leur liaison en tramway avec Lille pour attirer des habitants en quête de loyers modérés. Roubaix fait par ailleurs l’objet d’un renouvellement urbain suivant une logique de dédensification, pour améliorer le cadre de vie. De quoi casser son image et mettre un terme à la fuite de ses habitants, qui demeure un risque pour un investissement locatif.

Plusieurs degrés de proximité

Trois types de communes offrent des rendements intéressants en vue d’un investissement locatif en dehors des grandes villes :

• Des communes de « petite couronne » comme Pessac et Talence près de Bordeaux, ou Vaulx-en-Velin et Vénissieux en bordure de Lyon. Elles profitent d’une proximité immédiate et proposent une rentabilité locative proche voire supérieure à 5% d’après RealAdvisor.
• Des communes de « grande couronne » à l’instar de Lunel à proximité de Montpellier, Grasse dans l’arrière-pays niçois et Martigues à l’opposé de l’étang de Berre près de Marseille. Elles se situent dans la sphère d’influence de ces grandes métropoles et performent elles aussi au-delà de 5% de rentabilité locative.
• Des villes moyennes en forme d’alternatives comme Cholet et Saint-Étienne, à une cinquantaine de kilomètres de Nantes et Lyon. Elles sont en marge de ces métropoles mais peuvent profiter du développement du télétravail pour prospérer, tout en offrant une rentabilité locative spectaculaire (7,2% à Cholet, 8% à Saint-Etienne).