Où et comment profiter du dispositif Denormandie ?

Entré en vigueur le 1^er janvier pour une durée de deux ans, simple pour l’investisseur, avec un ticket d’entrée à partir de 30.000 euros, donc moins élevé que dans le neuf, le nouveau dispositif fiscal « Denormandie » vise à augmenter l’offre des logements dans les villes moyennes.

« En France, il y aurait près de 3 millions de logements vacants. 15 % d’entre eux seraient menacés de vétusté, voire dangereux », selon les chiffres du ministère du Logement. La loi Denormandie a pour objectif d’inciter les investisseurs immobiliers à rénover des logements anciens dans les centres-villes où les habitations sont vides ou en mauvais état, avant de les mettre en location.

Offrant un maillage du territoire optimal, les investisseurs de toutes les régions vont pouvoir en bénéficier, ce qui n’était pas forcément le cas du dispositif Pinel ancien, réservé aux zones tendues. Comme tout avantage fiscal, le dispositif Denormandie permet de déduire de ses impôts 12 % à 21 % du montant de l’investissement réalisé (prix d’achat + frais de notaire + travaux).

Par exemple : pour un immeuble ou appartement dont le prix de revient est de 300.000 euros, la réduction d’impôt pourra atteindre 63.000 euros répartis sur 12 ans. Concrètement, l’investisseur ayant acheté un logement ancien devra forcément y réaliser un montant de travaux de rénovation représentant au moins 25 % du total de l’opération immobilière (dans la limite de 300.000 euros et de 2 opérations par an).

Le « Denormandie » impose de respecter des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires qui pourront être un ascendant ou descendant de l’investisseur. Double précision importante : ce dispositif n’est pas soumis à des impératifs en matière de consommation énergétique et il est réservé aux 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’Etat dans le cadre du programme « Action coeur de ville ». Il s’agit en grande majorité de villes moyennes en zone détendue, allant de préfectures (Limoges, Troyes, Chartres, Périgueux, Alençon, Niort, Quimper) à des communes de moins de 20.000 habitants (Brignoles, Issoire, Issoudun, Pontivy, Pamiers).

Selon le site d’évaluation immobilière MeilleursAgents, les villes concernées sont principalement des villes de taille intermédiaire dont la moyenne est de 31.000 habitants (de 6.000 à plus de 100.000 pour Limoges et Perpignan) avec un prix moyen au m² de 1.576 euros, soit 30% en dessous des 2.523 euros au m² constatés en moyenne en France par MeilleursAgents.com. Parmi les villes aux rendement le plus intéressant, 20 communes sortent du lot : Limoges, Corbeil-Essonnes, Sarrebourg, Melun, Bastia, Besançon, Vesoul, Marmande, Cognac, Toul, Angoulême, Chalon-sur-Saône, Mulhouse, Belfort, Evreux, Sarreguemines, Saint-Michel-sur-Orge, Ajaccio, Boulogne-sur-Mer, Arpajon.

En analysant l’ensemble des logements mis en vente sur son site, Se Loger.com distingue également six régions présentant un taux d’annonces éligibles au dispositif Denormandie supérieur à 90 %. Il s’agit en premier lieu de la Lorraine, où 12 villes sont concernées par le dispositif: 92,5 % des logements vendus y sont éligibles. Le Limousin (4 villes concernées) suit de très près avec 92,4 % de logements éligibles, suivi par la Champagne-Ardenne (7 villes, 92,1 %), le Nord-Pas-de-Calais (14 villes, 91,7 %), l’Auvergne (8 villes, 91,1 %), puis la Basse-Normandie (7 villes, 90,4 %).

Néanmoins, avant de se lancer, une réflexion affinée est requise. «  Pour se positionner sur ce type de villes, on est obligés de très bien les connaître pour ne pas se tromper », conseille Jean-Marc Torrollion, président de la FNAIM dans Les Echos. «  Le dispositif s’adresse à un marché local. Des bailleurs qui habitent dans la ville et qui ont déjà un ou deux appartements en location auront la meilleure sensibilité pour y investir ».