Non-conformité d’un logement : l’acquéreur a un an pour saisir la justice

Lors d’une vente en état futur d’achèvement (VEFA), l’acquéreur doit être vigilant et s’assurer de formuler des réserves au contrat de vente. L’acheteur dispose d’une année pour saisir le juge, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2022.

Achat sur plan, les modalités d’une VEFA

Dans le cadre d’un achat sur plan, ou VEFA (vente en état futur d’achèvement), l’acheteur a, comme le constructeur, des devoirs et des protections. Il a l’obligation d’acquérir le logement que le promoteur s’engage à construire et à lui livrer.

En pratique, le promoteur chargé de la VEFA lance la commercialisation de son programme immobilier neuf avant même le début des travaux. D’ailleurs, rares sont les programmes construits qui ont encore des lots à vendre. C’est souvent le signe d’une demande immobilière plus faible dans des agglomérations moins attractives.

En achetant une maison ou un appartement sur plan, l’acquéreur a, en général, l’assurance de profiter d’un logement avec des matériaux de construction performants. Autrement dit, d’un logement énergétique avec un meilleur confort thermique et acoustique. Le constructeur est en effet contraint de respecter les dernières normes de construction. Il faut généralement ne pas être pressé, car les travaux nécessitent du temps et la livraison se fait parfois jusqu’à deux ans plus tard !

Contrat en VEFA, la nécessité de formuler des réserves

Même si aucune loi ne l’impose, le promoteur remet souvent un contrat de réservation préalable à la vente. Ce dernier est accompagné d’une demande de dépôt de garantie qui assure à l’acquéreur la réservation du bien. Comme tout contrat, c’est un acte qui engage. Il convient d’ailleurs de noter que l’obtention du crédit y est mentionnée comme condition suspensive.

À la livraison du logement, il est recommandé de formuler des réserves si celui-ci n’est pas conforme au contrat de vente signé en l’état futur d’achèvement.

Non-conformité d’un VEFA

Après la vente, l’acquéreur a un an pour saisir le juge si le constructeur ne rectifie pas les défauts notifiés dans le contrat de vente, comme l’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt du 19 janvier 2022.

L’acquisition d’un bien en l’état futur d’achèvement est concrétisée par un acte de vente obligatoirement signé en présence d’un notaire, et qui doit comporter les mentions suivantes :

• Le prix du bien et les modalités de paiement
• Une description de la partie de l’immeuble vendu
• Le délai de livraison, généralement en trimestres
• La garantie d’achèvement de l’immeuble

L’acheteur doit saisir la justice dans l’année qui suit la fin de la garantie des vices et des défauts de conformité apparents.