Marché immobilier : entre pénurie et attractivité

Le laboratoire économique du logement (LABEL), cellule économique de la FNAIM, a livré son état des lieux du marché immobilier après un an de crise sanitaire. S’il a su traverser la tempête, il enregistre quelques changements notables et bénéficie des taux bas du crédit immobilier pour demeurer dynamique.

Un marché en rééquilibrage territorial

L’étude du LABEL indique que le marché immobilier est composé à 82% de résidences principales, 10% de résidences secondaires et 8% de logements vacants (un chiffre en hausse continue depuis 10 ans). Elle souligne que le nombre de transactions a bel et bien chuté de 4% en 2020 par rapport à 2019, un recul qui touche tout particulièrement les grandes villes. La région Ile-de-France et notamment Paris est la plus touchée (-18%). Cela signifie que le marché s’est rééquilibré vers les villes moyennes et la périphérie des grandes villes où les prix sont plus abordables même s’ils sont toujours légèrement à la hausse (+4%). Une augmentation qui s’explique par la baisse des taux du crédit immobilier et la pénurie de biens à vendre.

Enfin, le LABEL fait état de la décision du gouvernement d’interdire la location des passoires thermiques dès 2028 s’ils ne sont pas rénovés. Cela concernerait pas moins de 4,8 millions de logements en France, soit 17% du parc locatif, sans compter 25% de logements énergivores dont l’étiquette énergétique est notée en E.

Des conditions de prêt favorables

Le taux d’endettement des ménages français s’élève à 98% du revenu disponible brut, soit le plus bas d’Europe. A titre de comparaison, les pays scandinaves affichent un taux à 200% ! Autre paramètre important : les conditions de prêt se sont assouplies depuis janvier 2021.

La durée maximale de prêt passe de 25 à 27 ans lorsqu’il y a différé de remboursement (neuf ou ancien avec travaux). Le taux d’endettement accepté est désormais passé à 35%, contre 33% auparavant. Une donnée à pondérer puisque la capacité d’endettement inclut désormais l’assurance de prêt. Toutefois, il existe des solutions pour baisser son coût du financement immobilier : la délégation d’assurance permet en effet de faire jouer la concurrence pour dénicher le contrat au taux le plus compétitif. Par ailleurs, les acquéreurs peuvent bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) et les investisseurs de dispositifs de défiscalisation comme le Pinel ou de le Denormandie pour réduire ainsi la facture. Sans compter les niveaux bas historiques pour les taux du crédit immobilier, tombés à seulement 1,01% en moyenne sur 20 ans d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA.