Logement neuf, le marché reste tendu

Dans les derniers chiffres du ministère du Logement pour le 3^ème trimestre, les réservations de logements neufs sont « quasi stables », à un rythme de -0,9% par rapport au 3^ème trimestre 2018. Et le secteur individuel (-2,6%) souffre plus que le collectif (-0,8%). Le recul se fait plus fortement ressentir dans les mises en vente, qui, en un an, ont atteint une baisse de -20,2%, correspondant à un stock de 21.000 logements. « Un niveau bas, non atteint depuis le 3^ème trimestre 2014« , indique le ministère.

Constat identique auprès de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qui s’inquiète de la baisse des mises en vente de nouveaux programmes immobiliers : au 3^ème trimestre, les promoteurs n’ont mis en vente que 20 000 logements soit 5 000 de moins qu’à la même période en 2018. Depuis un an, l’encours de logements à vendre ne cesse de baisser, atteignant un stock de 118.000 unités au 3^ème trimestre. Selon l’Observatoire de la FPI, l’offre à la vente de logements neufs baisse de 14 % sur un an et le stock est inférieur à 9 mois de vente dans plusieurs métropoles majeures (Île-de-France, Rennes, Nantes, Strasbourg, Montpellier ou Rennes). « Nous ne réussissons à satisfaire une demande qui reste forte qu’en puisant dans les stocks, sans réussir à les reconstituer rapidement faute de permis de construire », indique Alexandra François‐Cuxac, Présidente de la FPI France.

Cette baisse de l’offre a deux explications : la principale est en effet liée à la chute libre de la délivrance des permis de construire dans le collectif (en moyenne annuelle, ce sont 40 000 logements collectifs autorisés en permis de moins qu’il y a deux ans) : nombre d’élus locaux, à l’approche des élections municipales, ne souhaitent pas accorder de permis de construire par crainte de l’impopularité et des recours.

Ensuite, les coûts de construction ou les recours du voisinage ne cessent d’augmenter et poussent alors les promoteurs à retarder, voire annuler, des projets.  Pour Alexandra François‐Cuxac : « le logement neuf en 2019, c’est l’histoire d’une opportunité manquée. Contraints par le manque de PC et la difficulté croissante de mener des opérations à leur terme, nos programmes sortent peu et trop lentement. C’est un sentiment de gâchis qui nous habite ».

Il en résulte une forte baisse des mises en chantiers alors que la demande est toujours aussi importante confortée par des taux d’intérêt bas. Logiquement, cette équation se traduit dans les prix de sortie des logements, en hausse de 4,6% en collectif et de 5,1% en individuel. Le logement neuf devient rare. Résultat, il devient de plus en plus cher. Selon l’Observatoire de la FPI, avec un prix moyen en France de 4060 €/m² hors parking, la hausse est en moyenne de 5% depuis 2018 et de plus de 10 % dans certaines grandes villes. En Ile-de-France, le prix moyen dépasse les 5000 €/m².