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Faut-il troquer son classique investissement locatif contre une location meublée touristique pour profiter de sa rentabilité ? Si les revenus sont supérieurs, les obligations se bousculent tout comme les coûts à assumer… Explications.
Une autre voie pour les investisseurs
Le plan classique du particulier qui investit dans l’immobilier est simple : faire l’acquisition d’un bien neuf ou ancien, le mettre en location pour percevoir des loyers qui viendront couvrir le financement et/ou générer des revenus. C’est ainsi que l’on se constitue un patrimoine immobilier, et il est même possible d’en profiter pour réduire ses impôts avec un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel. À charge pour l’investisseur d’arbitrer entre plusieurs options (location nue ou meublée ?) ainsi qu’en matière d’emplacement à privilégier (ville, périphérie ou campagne ?) ou de type de bien (studio, 2 pièces ou logement familial ?). Mais avec l’émergence des plateformes comme Booking ou Airbnb, la tentation est forte de sortir de ce schéma pour investir le champ de la location courte durée et sa rentabilité supérieure.
Un cadre à connaître
Les « convertis » évoquent une rentabilité à deux chiffres depuis qu’ils ont quitté les petites annonces immobilières pour les plateformes touristiques de mise en relation entre particuliers. Marianne se faisait même l’écho le mois dernier d’investisseurs qui ont ciblé la transformation de bureaux en meublés touristiques à Paris afin de profiter de l’extrême rentabilité de la location courte durée. Mais derrière ce saint Graal qui pouvait être vrai au début des années 2010 se cachent beaucoup de pièges et de coûts cachés qui rabotent largement le bénéfice supposé de la location courte durée.
Le micro BIC mieux que le micro foncier
Il y a d’abord la « gourmandise » des plateformes : Airbnb prend 3% des frais d’hébergement (+ la TVA) ainsi qu’une commission pouvant atteindre 20% du tarif de la nuitée. Ensuite, l’encadrement législatif qui s’est largement durci pour contrer cette concurrence jugée déloyale pour les hôtels et résidences de vacances. Autorisation préalable de la commune et enregistrement auprès d’elle, autorisation de changement d’usage – avec compensation financière selon les villes, surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires… Sans compter que le règlement de copropriété peut interdire la location meublée touristique. Des obstacles à prendre en compte, de même que la gestion locative qui n’a pas grand-chose à voir avec une location nue classique et un bail sur trois ans… Le calcul de la rentabilité doit donc tenir compte de tous ces facteurs ainsi que de l’imposition des revenus locatifs, qui relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Généralement le micro-BIC et son abattement forfaitaire de 50%, qui n’autorise pas la déduction des taux d’intérêt du prêt immobilier, constitue un avantage certain en guise de rentabilité par rapport au micro foncier et à son abattement de 30%.
