Les conditions de crédit restent exceptionnelles

En ce début de printemps, les taux des crédits immobiliers font du surplace et continuent de rester toujours aussi attractifs. L’Observatoire Crédit Logement/ CSA, qui permet d’analyser chaque année 40 % des prêts accordés pour le financement des achats immobiliers des ménages, a estimé pour le mois de février, un taux moyen de 1,44 % pour l’ensemble du marché (toutes durées confondues et hors assurance), pour 1.45% en janvier. Depuis juin dernier, les taux sont d’ailleurs restés inférieurs à l’inflation, dessinant une situation inédite depuis 1974.

Cette situation favorable aux emprunteurs devrait se poursuivre pendant encore plusieurs mois, car la Banque centrale européenne (BCE) n’envisage pas de resserrement monétaire avant 2020 et l’OAT 10 ans, l’indice de référence aux crédits immobiliers, reste faible également. Début mars, il est passé sous la barre des 0,5% (à 0,425%), contre 0,71% fin décembre 2018. Il y a encore un an, ce taux avoisinait 0,9%.

Les durées des crédits accordés se sont allongées comme jamais par le passé, pour s’établir à 230 mois en moyenne en février, au niveau le plus élevé observé jusqu’alors. Dans sa dernière publication, l’Observatoire Crédit Logement-CSA confirme que « depuis 2013, les durées se sont accrues de 24 mois. Jamais elles n’avaient été aussi élevées », ajoute-t-il. Les emprunts à 30 ans ont d’ailleurs fait leur apparition dans les tableaux d’amortissement de nombreux acteurs bancaires.

Cette amélioration générale des conditions de crédit ne compense pourtant pas à elle seule la détérioration de la solvabilité de la demande provoquée par la hausse des prix de l’immobilier et la dégradation des soutiens publics. Dès le printemps 2018, la plupart des établissements de crédit ont aussi assoupli les conditions d’octroi des prêts (avec des taux d’apport personnel particulièrement bas), afin de servir des clientèles de plus en plus modestes, s’efforçant ainsi d’enrayer la chute rapide de leur production de crédits.

L’Observatoire Crédit Logement/CSA a constaté que le taux d’apport personnel, qui était en moyenne de 20,5% durant les années 2015-2017 et de 26,2% entre 2005 et 2014, est descendu à 16,7% en 2018 ! Un taux d’apport aussi bas n’avait jamais été atteint par le passé. Enfin, il faut savoir jouer de la concurrence débridée entre les banques. N’ayant pas encore atteint leurs objectifs annuels de distribution de crédits à l’habitat, elles prêtent bien volontiers pour conquérir des clients.