Taux de crédit : la baisse s’accélère encore !
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Le palmarès des villes les plus rentables pour un investissement locatif publié par un Club d’investisseurs met l’accent sur trois agglomérations relativement proches dans le Massif central : Clermont-Ferrand, Saint-Étienne et Roanne. Explications.
Cap à l’ouest de la métropole lyonnaise
La grande région Auvergne-Rhône-Alpes concentre deux pôles de fortes tensions immobilières : la métropole lyonnaise et la zone frontalière avec la Suisse, d’Annemasse à Annecy. Mais ce n’est pas ici que l’on réalise de bonnes affaires lorsqu’on est un investisseur immobilier à en croire Objectif Libre et Indépendant, une newsletter éditée par des experts en investissement. Selon eux, la rentabilité locative se loge davantage à l’ouest, dans des agglomérations moins clinquantes mais plus accessibles en termes de prix de l’immobilier !
Des handicaps à dépasser
Les 10 villes où investir en 2020 listées par Objectif Libre et Indépendant quadrillent plutôt bien le territoire du nord (Lille) au sud (Avignon, Béziers), avec un certain attrait pour l’ouest (Le Havre, Rennes, Nantes, Toulouse). Mais surprise, c’est bien dans le Massif central que la concentration est la plus forte, avec un triangle formé par Clermont-Ferrand, Saint-Étienne et Roanne. Trois villes qui n’ont pourtant pas la dynamique des métropoles de l’ouest à première vue :
- la préfecture du Puy-de-Dôme a perdu son statut de capitale régionale avec la fusion Auvergne-Rhône-Alpes, et elle attend toujours son TGV devant la relier à Paris ;
- la préfecture de la Loire, ancienne cité industrielle, est en retrait par rapport à sa rivale lyonnaise ou encore Grenoble et ses laboratoires ;
- sa sous-préfecture au nord du département a elle aussi subi la désindustrialisation de plein fouet, elle a vu sa population fondre ces dernières décennies et peine à s’inclure à la métropole lyonnaise malgré son raccordement routier récent via l’A89.
La Loire, le pays où la vie est moins chère
Coincée entre le Rhône et le Puy-de-Dôme, la Loire affiche une rentabilité potentielle exceptionnelle d’après Objectif Libre et Indépendant : 10,4% à Saint-Étienne et 10,3% à Roanne ! Il faut dire que le prix de l’immobilier y est dérisoire – autour de 1 000€/m² pour un appartement en moyenne d’après MeilleursAgents. C’est en raison de ces prix bas que la rentabilité est si forte, mais le risque de vacance locative est à prendre en compte. Néanmoins, avec un habitat parfois dégradé, des travaux de rénovation peuvent donner une longueur d’avance à un investisseur avisé, d’autant que ces deux villes peuvent compter sur une population étudiante pour alimenter la demande. Saint-Étienne et Roanne sont d’ailleurs éligibles au dispositif Denormandie qui permet de défiscaliser jusqu’à 21% de l’investissement total avec au moins le quart du budget consacré à la rénovation.
Clermont, le bon compromis ?
Clermont-Ferrand a davantage d’atouts avec la présence de Michelin et de nombreuses entreprises, et sa rentabilité potentielle de 9% s’accompagne d’un risque moindre. L’ex-capitale auvergnate est quant à elle éligible au dispositif Pinel pour un investissement dans le neuf, et le prix au mètre carré en VEFA y est inférieur à 3 000€ ! Ces trois villes, qui ne ménagent pas leurs efforts pour redorer leur image et développer leur attractivité économique, pourraient bien être au goût des Français qui sont de plus en plus attirés par des environnements moins oppressants que les grandes métropoles et des biens avec plus de surface et d’extérieur !
