Le logement neuf en 2019 : l’offre ne suivrait pas la demande

La FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) anticipe une baisse des ventes de logements neufs en 2019, après une année 2018 déjà en retrait. Pourtant, la demande reste forte. Comment expliquer ce paradoxe ?

L’Observatoire national de la FPI révélait à la fin du T3 2018, un ralentissement marqué des ventes, contrasté selon les segments de marché : en repli assez net pour l’investissement locatif et stable pour l’accession à la propriété des ménages. En prolongeant les tendances sur le dernier trimestre 2018, la FPI anticipait alors que le niveau des ventes resterait positif : avec 145 à 150 000 logements, 2018 resterait une bonne année, du même ordre de grandeur que 2016 et supérieure à 2015, mais en baisse par rapport à 2017.

En 2019, une nouvelle baisse est sans doute à craindre. En effet, sur 12 mois à fin novembre 2018, le nombre de permis de construire délivrés pour des logements collectifs est en retrait (- 4,9 %). Cette tendance devrait se traduire par une baisse du nombre de logements mis en vente par les promoteurs immobiliers, déjà manifeste depuis plusieurs trimestres (-14 % sur les neuf premiers mois de 2018), et particulièrement marquée dans certaines métropoles (Lyon ou Bordeaux, en particulier).

Et pourtant, les fondamentaux de la demande restent bons : en particulier, les conditions facilitées d’accès au crédit immobilier, le faible niveau d’apport requis et la faiblesse historique des taux d’intérêt continuent de stimuler les ventes aux particuliers. Le secteur de la promotion immobilière fait donc plus face à un manque de produits que de clients. Les ventes fléchissent non pas faute d’acheteurs, mais d’une offre diversifiée et accessible, et aucun signe ne permet d’espérer une inversion de tendance : nous allons durablement subir une forme de pénurie, qui risque de se traduire par de nouvelles tensions sur les prix. 

Pour construire des logements, et en particulier des logements abordables, il faut des permis de construire. Or la FPI alerte depuis plusieurs mois sur les difficultés croissantes que rencontrent ses adhérents pour les obtenir : la perspective des élections municipales de 2020 gèle de nombreux projets ; beaucoup de refus de permis trouvent leur origine dans l’adoption, en cours, des PLU intercommunaux dans les métropoles ; les recours contentieux restent nombreux, dans l’attente des premiers effets de la loi ELAN sur le sujet.

En amont des permis, les promoteurs rencontrent des difficultés pour monter les projets : le foncier rare et trop cher ; les surenchères en matière environnementale (performance thermique, impact carbone etc.) ou de mixité sociale (servitudes qui pèsent sur les programmes de logements privés) qui rendent toujours plus difficile le montage des opérations.