Investissement locatif : quels sont les territoires exclus du dispositif Pinel ?

La défiscalisation qu’octroie la loi Pinel s’est recentrée depuis 2018 sur les zones tendues. La priorité est donc donnée aux grandes villes au détriment des villes moyennes des territoires les moins attractifs. Néanmoins, ces derniers peuvent compter sur le dispositif Denormandie.

Investir en Pinel pour développer son patrimoine et réduire ses impôts

Un investisseur n’agit pas seulement en fonction de son flair, il s’appuie sur des éléments factuels et des projections de sources qualifiées. En matière de placement et de patrimoine, la pierre a démontré à maintes reprises sa meilleure propension à résister aux crises et à s’avérer rentable sur le long terme, ce que le dévissement des marchés financiers est venu valider dès les prémices de la crise sanitaire. Sur le plan de la fiscalité, le dispositif Pinel apporte une déduction fiscale pouvant atteindre 6 000€ par an (63 000€ au total sur 12 ans) et il a été prorogé dans sa formule actuelle jusqu’au 31 décembre 2021. Dans la perspective d’une hausse de l’impôt pour les hauts revenus imposée par l’Etat afin de compenser la perte financière qu’aura représenté le Covid-19, l’investissement en Pinel semble être un bon moyen de s’en préserver. D’autant plus que les taux du crédit immobilier restent à des niveaux planchers malgré une lente remontée (1,17% en avril d’après l’Observatoire Crédit Logement/CSA).

Pas d’exception dans les zones B2 et C

Si l’on reste dans le factuel, on sait que le dispositif Pinel autorise à investir dans un logement neuf situé dans un territoire en situation de tension immobilière, ce que l’État appelle les zones A bis (Paris et sa couronne), A (région parisienne, Côte d’Azur et grandes agglomérations) et B1 (grande couronne et agglomérations de plus de 250 000 habitants). Par conséquent, il n’est pas possible de bénéficier de la déduction fiscale de la loi Pinel dans les territoires détendus, les villes moyennes et les zones rurales. La loi de finances 2018 a en effet écarté les zones B2 et C. Aucun logement neuf ou faisant l’objet d’une réhabilitation et dont l’acquisition a été actée au-delà du 15 mars 2019 ne peut prétendre au Pinel. Même ceux dont le territoire avait bénéficié d’une dérogation préfectorale, devenue caduque au soir du 31 décembre 2018.

L’union des petites préfectures de province

Qui trouve-t-on dans ces territoires écartés de la défiscalisation Pinel ? Des petites préfectures comme Albi, Angoulême, Auxerre, Bourg-en-Bresse, Brive, Carcassonne, Charleville-Mézières, Mâcon, Montbéliard, Montluçon, Rodez ou encore Valence. Même des villes d’envergure régionale comme Saint-Étienne (175 000 habitants), Le Mans (145 000), Brest (140 000) ou Besançon (120 000) figurent en zone B2. Des agglomérations où la faible tension immobilière ne justifie pas le soutien de l’État à la construction de logements neufs. Néanmoins, il existe quand même un moyen de défiscaliser grâce à un investissement locatif dans ces territoires : le dispositif Denormandie. Un copier-coller du Pinel à deux exceptions près :

• il s’applique aux biens anciens à rénover ;
• il concerne les communes du plan Action Coeur de ville ou engagées dans une opération de revitalisation de leur territoire, soit 245 villes dont la quasi-totalité de celles citées plus haut.