Investissement locatif : les villes étudiantes où investir 

Dans un contexte où le logement étudiant est sous tension, quelles villes étudiantes offrent le meilleur rendement pour réaliser un investissement locatif ?

Un marché locatif étudiant sous tension

Avec un nombre d’étudiants qui ne cesse de croître, selon les données du ministère de l’Enseignement supérieur et de la recherche, l’offre peine à répondre à toutes les demandes. Si investir dans un logement étudiant est une opération rentable, il est néanmoins essentiel de tenir compte de la localisation du bien. En effet, le critère géographique reste incontournable pour réaliser un investissement rentable.

Privilégier des villes étudiantes moyennes pour un investissement locatif

Comme pour le marché immobilier en général, ce sont les villes moyennes étudiantes qui s’avèrent les plus attractives. En effet, les villes étudiantes où les prix au mètre carré restent raisonnables sont celles qui offrent le meilleur rendement locatif. La championne dans ce domaine est Saint-Étienne qui affiche un taux de rendement net de 6,7 %, selon les données de la Fnaim et de l’observatoire des loyers Clameur. Sur les 2^e et 3^e marches du podium, Limoges (5,7 %) et Valenciennes (5,2 %), suivi par Nancy et Brest avec respectivement 4,8 % et 4,7 %.

Les traditionnelles grandes métropoles françaises qui sont des villes universitaires majeures comme Paris, Lyon, Rennes, Lille ou Strasbourg se situent, quant à elles, en bas de tableau. Dans ces villes qui attirent beaucoup d’étudiants, il est difficile de réaliser une bonne affaire, car les prix de l’immobilier ont atteint des sommets.

Seule exception à ce classement, la métropole de Marseille dont les loyers n’ont pas encore rattrapé ceux des autres grandes agglomérations régionales. Pour réaliser un investissement locatif, il est donc préférable de cibler des villes moyennes dans lesquelles l’achat d’un logement étudiant reste abordable.

Faire le tour des dispositifs de défiscalisation

Par ailleurs, afin de rentabiliser davantage cette opération, de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière existent. Ces derniers permettent de bénéficier de réductions d’impôts. C’est le cas du Pinel, particulièrement adapté à un logement étudiant dans le neuf et qui permet d’obtenir une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % de l’investissement pour une location pendant 12 ans.

Attention, car le 31 décembre 2022, il ne sera plus possible de profiter pleinement des avantages qu’offre le Pinel. Dès le 1^er janvier 2023, la réduction fiscale du Pinel sera revue à la baisse.

Pour les investisseurs qui souhaitent par exemple investir dans des résidences étudiantes, les statuts fiscaux « loueur en meublé professionnel » (LMP) ou « loueur en meublé non professionnel » (LMNP) peuvent s’avérer intéressants.

À noter que ceux-ci s’appliquent également aux autres logements étudiants, neufs ou anciens. Enfin, pour optimiser un investissement locatif, le recours au dispositif Denormandie offre les mêmes avantages que le Pinel dans sa version actuelle, sous réserve d’acquérir un logement ancien et d’y réaliser des travaux. Le bien acquis devra faire partie de l’une des 222 villes labellisées « Cœur de ville ».