Investissement locatif : Denormandie vs déficit foncier, quel dispositif privilégier ?

Lors d’un investissement locatif dans l’ancien, la réalisation de travaux se révèle quasiment indispensable. Heureusement, deux méthodes permettent de bénéficier de déductions fiscales : le dispositif Denormandie et le déficit foncier. Quels sont leurs caractéristiques et leurs avantages ? Laquelle s’avère la plus intéressante ? Comment faire votre choix ? Voici quelques éléments de réponse.

Deux dispositifs pour baisser la pression fiscale

Le dispositif Denormandie et le régime de droit commun du déficit foncier permettent de réaliser des économies d’impôts. Mais chacune de ces méthodes s’adapte à des cas de figure bien précis.

Tout d’abord, le choix de l’une des deux se définit selon deux éléments :

• le poids des travaux dans le coût d’achat global ;
• le niveau d’imposition de l’investisseur.

Contrairement au déficit foncier, le Denormandie est encadré. Voilà pourquoi ce dispositif favorise les acheteurs au budget travaux abordable (entre 25 et 50% du prix d’achat du bien) et à l’imposition moins élevée. Le déficit foncier, lui, n’a pas de limite. Il convient donc à ceux qui engagent de gros travaux et se soumettent à une imposition supérieure. Néanmoins, ces deux méthodes diffèrent sur d’autres points majeurs.

Le Denormandie convient aux primo-accédants

Le Denormandie s’adresse principalement aux jeunes actifs et aux primo-accédants. En effet, le dispositif s’enquit de nombreuses réglementations :

• Le demandeur doit investir dans une zone éligible au Denormandie. Celle-ci comprend les villes signataires de la convention Action Cœur de Ville ou de l’Opération Revitalisation du Territoire. En clair, seules les communes moyennes dont le centre-ville perd en attractivité sont concernées.
• Le bien doit être loué nu entre 6, 9 et 12 ans. Cela permet à l’investisseur de réduire ses impôts de 12%, 18% ou 21% du prix d’acquisition, comme pour le Pinel.
• Le loyer est plafonné par l’État, tout comme le profil du locataire.
• Les travaux s’orientent vers l’économie d’énergie, la création ou modernisation de surfaces habitables. Ils doivent représenter au moins 25% du coût total de l’achat.

Par ailleurs, le dispositif s’annule à partir de 300 000€ d’investissement annuel et entre dans le plafonnement des niches fiscales (10 000€ maximums par an).

Le déficit foncier profite aux investisseurs qui disposent d’un patrimoine immobilier

Le déficit foncier se révèle intéressant pour un investisseur qui dispose déjà d’un patrimoine immobilier et qui se soumet à une forte imposition.

En plus d’être éligible partout en France, le déficit foncier encadre moins les types de travaux déductibles. La pression se relâche également sur la durée de location nue minimum. L’investisseur doit tenir trois ans avant de passer à une location meublée non-professionnelle. Le montant du loyer ne se plafonne pas, à moins d’un encadrement local (Paris, Lille, etc.).

Du côté fiscal, le système profite à nouveau à l’investisseur. En effet, le déficit foncier est exclu des niches fiscales. Contrairement au Denormandie, il déduit les charges des travaux effectués sur le loyer, ainsi que les intérêts du crédit immobilier et les frais d’assurance emprunteur. Et si elles le dépassent, le déficit se reporte sur le revenu global. Le dispositif fonctionne encore mieux si le bien est au nom d’une société et imposé à l’impôt sur les sociétés.