Investissement locatif : comment gérer la fin de l’avantage fiscal ?

Les dispositifs de défiscalisation de type Scellier ou Pinel sont limités dans le temps. Plusieurs options peuvent s’envisager pour anticiper sereinement la fin de cet avantage fiscal.

Anticiper la taxation des revenus fonciers

Une fois la période de six, neuf ou douze ans écoulée, dans le cadre d’un bien acquis en Scellier par exemple, c’est la fin de l’avantage fiscal. La rentabilité du bien acquis chute puisqu’il n’est désormais plus possible de bénéficier de la réduction d’impôt sur le revenu. L’investisseur locatif doit alors choisir de continuer à louer ou de mettre en vente son bien. Si la décision s’avère complexe, elle peut être coûteuse si elle n’est pas anticipée. La pression fiscale peut être lourde pour le contribuable dont les loyers perçus seront dès lors soumis à la taxation des revenus fonciers.

Choisir la location meublée

Certains investisseurs décident de transformer l’ancien Scellier ou Pinel en logement meublé afin d’optimiser la fiscalité. En effet, louer avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) donne droit à un abattement de 50 % sur les loyers. Ces derniers sont soumis à l’impôt sur le revenu dans le cadre du régime micro-BIC. Cette option convient pour des petits logements pour lesquels il y a une forte demande de jeunes actifs ou d’étudiants. Cette solution est également intéressante pour faire de la location saisonnière.

Vendre pour placer son capital

L’avantage fiscal prenant fin, il n’y a plus d’obligation de mettre le bien en location. L’investisseur peut donc faire le choix de réduire la pression fiscale et vendre son bien. La vente est une option pour repartir vers de nouveaux projets immobiliers et choisir par exemple une opération de défiscalisation de type Pinel.

Il faut toutefois veiller à quelques paramètres. L’effet de masse provoqué par la vente d’une offre de logements identiques au même moment peut ainsi avoir une incidence sur le prix. De plus, si la vente se fait au prix souhaité, il ne faut pas omettre la fiscalité qui s’applique sur les plus-values immobilières.

Récupérer le bien pour le transmettre

La fin de la période de défiscalisation peut aussi être l’opportunité de préparer la transmission. Le locataire ayant quitté les lieux, le logement peut servir à un enfant ou un proche qui en fera sa résidence principale. Il est également possible de créer une société à responsabilité limitée (SARL) de famille avec ses enfants ou une société civile immobilière (SCI) familiale qui permet de faciliter la transmission du patrimoine. Les parts de la SCI seront transmises aux enfants dans des conditions fiscales plus avantageuses.