Investissement locatif : 11 coûts à prévoir pour bien calculer sa rentabilité

Évaluer sa capacité financière disponible pour investir dans un bien locatif implique de tenir compte d’un certain nombre de frais. Cela favorise, d’une part, l’obtention d’un avis positif de la banque pour une demande de prêt immobilier. Il faut aussi les prendre en considération pour une vision plus précise de la rentabilité locative d’un bien.

Les coûts annexes à l’achat

Ils doivent être obligatoirement calculés avant une souscription de crédit immobilier car ils vont déterminer la faisabilité du projet :

• Les frais de notaire se situent autour des 3 % du prix du bien en neuf. Dans l’ancien, ils atteignent les 8% environ. Le montant global ne tient pas compte des frais de commission d’agence et de la valeur des meubles du logement.
• Le coût du financement, qui comprend les frais de dossier, les intérêts bancaires liés au crédit immobilier ainsi que les frais d’assurance emprunteur.
• Les frais de garantie comme l’hypothèque ou la caution.
• Les frais de travaux de rénovation ou de rafraîchissement.

Les frais liés à la location

Ils viennent grever les recettes locatives tout au long de la durée de détention du bien :

• Les frais de gestion concernent les propriétaires qui placent leur bien en gérance locative. Cette part variable revient à l’agence immobilière.
• Les charges de copropriété sont à régler chaque trimestre. Elles désignent les dépenses nécessaires à l’entretien de l’immeuble, aux frais d’eau et d’électricité, au salaire d’un éventuel gardien.
• L’assurance loyers impayés, certes facultative mais fortement conseillée. Elle peut atteindre 5% du loyer annuel, charges comprises.
• L’assurance propriétaire non occupant qui est obligatoire. Son montant varie selon le type de bien, le loyer, la compagnie d’assurance, et si la location est nue ou meublée.
• Les équipements pour un meublé, obligatoires et qui concernent aussi bien la literie que les étagères de rangement, les luminaires, les tables, les chaises, ou encore l’électroménager de la cuisine.

Le coût de la fiscalité

Ces charges sont notamment liées aux recettes locatives, compte tenu du revenu complémentaire qu’elles représentent :

• La taxe foncière est une charge annuelle dont le paiement peut être lissé sur l’année. Son montant dépend de plusieurs critères : taille du logement, caractéristiques et surtout commune d’emplacement. Celle-ci inclut la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qu’il est possible de récupérer sur le prix du loyer.
• L’imposition sur les revenus locatifs, calculée de manière forfaitaire (déduction de 30% du montant des loyers), ou au montant réel. Ce dernier soustrait les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les charges de copropriété (excepté les parts payées par le locataire), ainsi que les assurances. En cas de meublé, les amortissements du bien et des meubles se substituent de la base imposable.