Investir dans l’immobilier locatif : une stratégie payante et accessible à tous

En 8 ans, les taux des prêts immobiliers ont baissé de 30 % pour se situer aujourd’hui à des niveaux planchers historiques. En août dernier, ils ont d’ailleurs encore enregistré un nouveau record: 1,17% en moyenne, toutes durées confondues et hors assurance, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Dans le même temps, les banques acceptent de plus en plus de financer des opérations de longues durées de 25 ans à 30 ans avec un apport personnel moindre, voire nul, ce qui facilite l’endettement.

Cette situation de conditions d’octroi de crédit exceptionnelles associée à l’effet taux plancher est tout naturellement favorable au placement dans la pierre : « On emprunte des sommes qui coûtent 1 % pour les investir dans de l’immobilier locatif qui rapporte 3 à 4 % », souligne Emmanuel Klein, conseiller en gestion de patrimoine dans le journal Les Echos. Contracter un prêt immobilier remboursable sur dix, quinze, vingt ou vingt-cinq ans permet de se constituer, au fil de l’eau et en douceur, un capital sur la durée. C’est en quelque sorte une épargne forcée. « Avec un rendement annuel brut de l’ordre de 2 à 4 % et des prêts immobiliers à 1,5 %, voire en dessous de 1 %, l’écart actuel de taux joue en faveur de ce placement et donc de l’emprunteur. Cette mécanique est une façon d’augmenter son patrimoine sans trop d’efforts financiers grâce à l’effet de levier du crédit », assure Charles Meunier, conseiller en gestion de patrimoine à Caluire-et-Cuire.

A titre d’exemple, on assiste ainsi au sein du réseau Century 21 à une envolée du nombre de transactions destinées à l’investissement locatif : +19,9% entre le 3ème trimestre 2018 et le 3ème trimestre 2019. « Ces acquisitions réalisées à titre de placement représentent désormais 27,1% des transactions en France, un niveau jamais encore observé. Pour comparaison, il y a 10 ans, la proportion des investissements n’était que de 14,8% », précise Century 21 (La Vieimmo.com). En effet, de nombreux particuliers ne peuvent (ou ne veulent) pas acheter leur résidence principale en raison de prix trop élevés. Ils s’orientent donc vers l’investissement locatif pour profiter des taux bas et des dispositifs fiscaux en vigueur (loi Pinel dans le neuf ou encore Denormandie dans l’ancien).

Pour déclencher un prêt, le principe d’un taux d’endettement à 33% des revenus va rester la règle de base même si les banques vérifieront de toute façon le « reste à vivre », c’est-à-dire, la somme restante une fois les charges fixes payées (loyer, impôts, assurances…). Pour calculer la capacité d’emprunt, elles se baseront sur 70 à 80% du montant du loyer de l’investissement envisagé. Lorsque le bien à financer est loué pour un montant de 1 000 euros, seuls 700 euros seront considérés par la banque comme une rentrée d’argent. En effet, il convient de minimiser cette rentrée afin de pouvoir faire face à la gestion patrimoniale du bien (travaux, charges, taxes,…). Enfin, il faut également prévoir une petite épargne de sécurité pour pouvoir faire face en cas de vacance locative, d’impayés de loyers ou de réparations.