Immobilier locatif : et si vous deveniez LMNP ?

Qu’est-ce qu’une location meublée ?
 
Contrairement à la location dite « nue », c’est-à-dire d’un appartement vide, la location meublée implique que le logement soit pourvu du mobilier et des équipements nécessaires à la vie courante selon une liste fixée par décret : une cuisine équipée, un lit, une penderie, des rideaux et divers meubles tels qu’un canapé, une table, des chaises, etc. en fonction de la taille de l’appartement.
 
Tous les particuliers peuvent bénéficier du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à deux conditions :

• Il ne faut pas être inscrit au RCS en tant que loueur en meublé professionnel, les deux statuts sont incompatibles.
• Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 euros par an ou ne pas représenter plus de 50% du montant de l’ensemble des revenus du foyer fiscal.

 
Bon à savoir : le dispositif LMNP est peu restrictif puisqu’il s’applique aussi bien à des logements neufs qu’à des logements anciens.

Quels sont les avantages du LMNP ?

Si vous êtes LMNP, les revenus locatifs tirés d’une LMNP sont imposables non pas comme des revenus fonciers mais dans la catégorie des Bénéfices Indutriels et Commerciaux (BIC).
Ce qui implique que :

• Vous pouvez déduire de vos revenus les intérêts d’emprunt, les charges de propriété, de copropriété, d’entretien et de réparation.

• Les biens loués en tant que LMNP entrent dans le patrimoine imposable au titre de l’ISF

 
Par ailleurs, si les revenus générés par le bien loué en meublé sont inférieurs à 32.900 euros, le régime micro-BIC s’applique automatiquement.  Vous pouvez alors calculer le bénéfice imposable en appliquant un abattement de 50% sur les loyers.
Attention, avec le régime micro-BIC il n’est pas possible de créer de déficit. Le micro-BIC est donc intéressant à condition que les charges soient inférieures à 50% du montant des recettes locatives.
 
Vous pouvez choisir de renoncer au régime micro-BIC et préférer déclarer vos revenus au réel. Ce mode de calcul est plus intéressant si les charges sont lourdes et dépassent le montant des recettes locatives. Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges,  taxe foncière et amortissements, ce qui génère un déficit foncier. Celui-ci est déductible des revenus fonciers locatifs de l’année, avec un plafond de 10.700 euros par an. Le déficit restant est reportable sur les bénéfices à venir pendant encore dix ans.
 
Bon à savoir : Le statut de LMNP peut être cumulé avec le dispositif Censi-Bouvard, ce qui permet de bénéficier d’un avantage fiscal supplémentaire.

SC