Immobilier : forte hausse des prix en décembre et un maintien des taux bas en 2019

En fin d’année 2018, les prix ont augmenté pratiquement dans toutes les villes de France, d’après les résultats du 109^ème Baromètre mesuré par le site d’annonces immobilières MeilleursAgents. Cinq villes affichent des hausses annuelles supérieures à +5,0 % : Lyon (+8,0%), Toulouse (+6,3%), Paris (+6,0%), Nantes (+5,8%), Rennes (+5,4%). Les prix des dix plus grandes villes de France ont progressé en moyenne de +0,4% en décembre et de +4,0% sur les douze derniers mois. Prix de vente, taux, loi ELAN… quelles tendances se dégagent pour 2019 ?

Préambule : les données chiffrées de MeilleursAgents, portant uniquement sur des biens mis en vente avant le mouvement des Gilets Jaunes, ne montrent pas encore les conséquences de ce mouvement dont on sait qu’il aura un impact sur le marché immobilier. L’INSEE a évalué son impact sur l’activité économique : -0,1% de PIB au 4^ème trimestre 2018, soit environ 20 milliards d’euros, une perte de croissance qui ne sera pas rattrapée.

En effet, des visites, des mises en ventes, des promesses et des actes authentiques n’ont pas eu lieu en décembre du fait des difficultés de circulation voire de la fermeture d’agences immobilières et d’études notariales. La situation provoque aussi un certain attentisme autant chez les vendeurs que chez les acheteurs potentiels. La bonne dynamique du marché immobilier résidentiel français sera sans nul doute affectée dès le début de 2019, avec notamment des volumes de transactions en baisse, elle même dûe à des reports de projets immobiliers, probablement jusqu’au printemps.

La situation économique européenne va devoir faire face à une baisse de la croissance généralisée à toute la zone euro, particulièrement forte en Allemagne. Si la consommation des ménages continue malgré tout de croître grâce à l’augmentation du pouvoir d’achat et à la baisse des prix de l’énergie, les investissements des ménages calent et nous constatons une baisse des volumes de mise en chantier et une stabilisation des volumes de ventes qui n’a progressé que de +1,5% en 2018 (contre +5% en 2017). 

Dans ces conditions et alors que l’inflation restera contenue aux alentours de +2,0%, la BCE qui vient d’arrêter son programme Quantitative Easing, a réitéré en cette fin d’année son engagement de maintenir ses taux directeurs à un niveau inchangés au moins jusqu’à l’été 2019. Les quelques hausses de taux annoncées en fin d’année par plusieurs réseaux bancaires témoignent non pas d’une évolution de leur stratégie mais plus prosaïquement de l’atteinte de leurs objectifs commerciaux. Les futurs acquéreurs devraient donc continuer à bénéficier en ce début de 2019 de l’élément moteur du marché immobilier de 2018 : des conditions d’emprunt stables à un niveau très faible autour de 1,5% sur 20 ans.

Plusieurs dispositions de la loi ELAN vont dans le bon sens et pourraient avoir des impacts positifs sur le marché immobilier en 2019. C’est en particulier le cas du dispositif dit « Denormandie », destiné aux biens immobiliers anciens et reprenant en le simplifiant le dispositif « Pinel ». Moins contraignant que le précédent, il contribuera à résoudre le problème d’entretien dont souffrent nombre d’immeubles urbains.

Il faut aussi noter pour mémoire l’intérêt du « bail mobilité » qui permet de louer entre un et dix mois à des personnes ayant besoin d’un logement de courte durée: études, stages, CDD…. De quoi mettre plus en confiance les investisseurs immobiliers à la recherche de biens locatifs.