On considère généralement que l’apport est obligatoire pour contracter un prêt immobilier. L’une des premières questions que vous posera votre banquier sera effectivement : avez-vous un apport ? L’autre question qui suit sera bien sûr : « À combien s’élève-t-il ? ».
Systématiquement demandé par les banques, l’apport pour le financement d’un bien immobilier n’est pourtant pas obligatoire légalement. Ce sont bien les établissements prêteurs qui considèrent l’apport comme nécessaire. « L’apport personnel dont vous disposez est un élément-clé de votre dossier de crédit. Plus il sera étoffé, meilleures seront vos chances d’obtenir un bon taux de crédit. Votre banque appréciera la qualité de votre dossier en fonction de cet élément. Le fait d’avoir un apport prouve que vous avez été capable de préparer votre acquisition », indique par exemple le Crédit Agricole.
Reste que certains emprunteurs ne possèdent pas d’apport personnel ou ne souhaitent pas investir tout ou partie de leur épargne dans leur projet immobilier.
Alors, est-il réellement possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport ? Cette mission, jugée impossible il y a quelques années, semble désormais possible pour certains dossiers et pour certains types d’emprunteurs.
Qu’est-ce qu’un apport personnel ?
Un apport personnel est une somme d’argent investie directement par un particulier dans son projet d’achat immobilier. Cette somme est donc détenue par le particulier avant de contracter le crédit : elle peut provenir du fruit de son épargne, d’une donation ou encore d’un héritage.
Montant généralement chiffré en pourcentage du montant global du prêt, l’apport couvre souvent une bonne partie des frais annexes de l’achat du bien, comme les frais d’agence, les frais de notaire ou les éventuels frais de dossier.
Exemple d’un apport personnel pour un logement
Par exemple, dans le cas de l’acquisition d’un bien immobilier affiché à 150 000€, des frais de notaire s’élèveront à hauteur de 12 000€ ; soit un emprunt total de 162 000€. Si l’emprunteur possède un apport personnel correspondant à 10% du montant total du prêt (soit 162 000 x 10% = 16 200€), le montant qu’il lui reste à emprunter sera de 162 000 – 16 200 = 145 800€.
Avec l’exemple ci-dessus, on observe bien la mécanique de l’apport : c’est une somme d’argent qui rentre « directement » dans les caisses de la banque et qui permet de réduire le montant total du prêt, donc à alléger sensiblement l’engagement financier consenti par l’établissement prêteur.
En d’autres termes, l’apport personnel réduit les risques pris par la banque lorsqu’elle accepte de financer votre projet et facilite sa réponse pour vous accorder un prêt. Même si la somme engagée peut paraître mineure par rapport au montant total du prêt, l’apport revêt donc un rôle important.
L’apport : un signal très positif envoyé à votre banque
Outre son intérêt financier, l’apport est un excellent signal envoyé à votre banquier. Cette somme permet notamment de prouver votre capacité d’épargne : intrinsèquement, l’apport dit que vous savez tenir vos comptes et mettre de l’argent de côté !
C’est un critère particulièrement important pour un établissement qui va vous prêter plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros que vous devrez être en capacité de rembourser mensuellement ou trimestriellement ! Mieux vaut alors être vu comme un bon gestionnaire de votre argent… Cela vous aidera également à obtenir des conditions de crédit satisfaisantes. Notons que l’apport personnel fait partie des points importants à cocher pour remplir le « profil idéal » extrêmement apprécié par les banques.
L’apport : une garantie de poids… mais pas obligatoire
L’apport personnel fait donc office d’une garantie très qualitative pour les banques : elle diminue le risque financier, prouve la bonne tenue de vos comptes et votre capacité personnelle à gérer votre argent comme à épargner.
À l’inverse, un emprunt sans apport personnel peut soulever quelques questions : pourquoi n’a-t-il pas d’apport ? Est-ce parce qu’il gère mal son argent ? Est-il souvent à découvert ? Ne pas avoir d’apport personnel va donc pousser les établissements prêteurs à observer davantage la tenue de vos comptes et vos dépenses personnelles.
Cependant, il est aujourd’hui possible d’emprunter sans apport mais uniquement selon le profil et le projet. Il faut bien entendu que d’autres garanties interviennent et que les caractéristiques de votre profil emprunteur soient suffisamment positives ! Le fait de ne pas posséder d’apport personnel va en effet pousser la banque à scruter attentivement tous les autres points de votre dossier, notamment ceux qui concernent votre situation professionnelle.
Comment obtenir son crédit immobilier sans apport ?
Préparez un dossier de crédit solide et transparent
Pour mettre toutes les chances de votre côté, soyez transparent et organisé. Montez un dossier complet et exhaustif avec toutes les pièces requises : relevés de compte, bulletins de salaire, avis d’imposition, etc. En effet, le sérieux de votre démarche et de votre projet passe par un dossier constitué selon les règles.
N’essayez pas de cacher d’éventuels points négatifs ou une situation professionnelle instable.
Les atouts à faire valoir lorsque l’on ne possède pas d’apport
L’absence d’apport personnel nécessite donc de montrer quels sont les autres atouts de votre dossier. Ceux-ci sont immuables et, cette fois-ci, tout à fait indispensables :
- Une situation professionnelle stable et durable. Avoir un CDI reste très important : cela montre à l’établissement prêteur que des rentrées d’argent régulières vous permettront d’assurer les remboursements de votre crédit.
- Un « reste à vivre » suffisant : le reste à vivre correspond à la somme d’argent restante une fois toutes vos charges récurrentes payées (crédit, loyer, assurances, etc). Votre projet ne doit pas vous mettre dans une situation financière délicate. Si les mensualités de votre prêt immobilier représentent une part trop importante de votre budget total, le risque de surendettement est élevé et l’établissement prêteur peut considérer que vous ne pourrez pas tenir vos remboursements.
- Des comptes sains et équilibrés. Les banques vont étudier à la loupe vos bulletins de compte pour inspecter vos dépenses et revenus mensuels. Si vous flirtez régulièrement avec le découvert bancaire, le signal sera forcément négatif ; à l’inverse, des comptes toujours dans le vert, sans dépenses inconsidérées, seront assurément un point positif.
Réalisez un bref plan de financement
Pour prouver un peu plus la crédibilité de votre projet immobilier, vous pouvez dresser un premier plan de financement à présenter à votre banquier. Le plan de financement consiste à ajuster le montant de vos mensualités par rapport à vos revenus et par rapport au prix maximal du logement.
Vous pouvez d’ailleurs vous référer à notre article complet dédié au plan de financement immobilier pour plus de précisions.
Un taux d’endettement plus bas sans apport
Votre taux d’endettement est important pour votre plan de financement et plus généralement pour vos finances. Sans apport, les établissements prêteurs appliqueront un taux d’endettement généralement plus bas que si vous aviez un apport. La norme d’endettement, fixée à 33% dans la plupart des cas, peut donc être revue à la baisse. Tablez donc plutôt sur 30% d’endettement maximal lorsque vous réalisez votre plan de financement !
Pas d’apport personnel ? Acheter avec un(e) co-emprunteur !
Autre facteur de poids si vous n’avez pas d’apport : emprunter à deux ! Votre capacité de financement et de remboursement est bien entendu plus importante en tant que ménage plutôt qu’en tant qu’individu seul. Seul impératif : qu’au moins un des deux emprunteurs bénéficie d’un contrat à durée indéterminée (CDI). En cas de travailleur indépendant comme les micro-entrepreneurs, vous devrez montrer à votre banque, lors de votre demande de prêt, des comptes bancaires assainis sur les deux ou trois années précédentes, et des revenus mensuels solides.
Nature et qualité du bien à acheter sans apport
Lorsque vous n’avez pas d’apport personnel à présenter à la banque, cette dernière va également être plus rigoureuse en fonction du bien à acheter. L’établissement prêteur finance en effet la totalité du bien (on parle de prêt à 100% ou encore de crédit à 110%, les 10% supplémentaires incluant les frais annexes) et n’hésitera pas à donner son avis si elle considère que le logement est trop cher par rapport au marché, ou encore si les travaux de rénovation prévus sont trop faibles.
L’objectif de la banque, c’est de se couvrir en cas de non-remboursement du prêt, car dans ce cas extrême, la banque (ou la caution) pourra revendre le bien pour combler les sommes non remboursées. Il faut donc que le bien soit de qualité, et qu’il puisse éventuellement être revendu à un prix approchant du montant du prêt.
Le crédit sans apport est plus facile pour certains profils
Il existe trois catégories d’emprunteurs qui ont plus de facilité à faire accepter à la banque un prêt immobilier sans apport. Il s’agit :
- des particuliers qui possèdent une épargne et qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif et/ou d’investissement sans toucher à leur pécule
- des investisseurs immobiliers, qui réalisent des placements ayant pour trait la défiscalisation
- et enfin des primo-accédants, jeunes entrés récemment dans la vie active qui n’ont pas encore eu le temps de se constituer une épargne suffisante
Cette dernière catégorie retiendra particulièrement notre attention.
Notons au passage qu’il est plus difficile d’obtenir un prêt sans apport après 40 ou 45 ans : les banquiers sont indulgents uniquement envers les jeunes actifs !
Le crédit sans apport pour les primo-accédants
Les primo-accédants sans apport sont nombreux : récemment entrés dans la vie active, ils devront démontrer à leur banque qu’ils n’ont pas eu suffisamment le temps d’épargner. Leur profil est néanmoins très recherché, car si leur situation professionnelle présente suffisamment de stabilité (on pense bien sûr au CDI), leurs revenus ont de fortes chances d’augmenter à l’avenir.
L’autre intérêt pour les banques, c’est que ces jeunes actifs, même sans apport, seront ainsi fidélisés pour plusieurs années voire décennies ! L’âge avançant, et les projets fleurissant, ces clients auront sans doute besoin d’autres produits financiers, d’assurance ou de solutions de placement.
Emprunter sans apport grâce au PTZ
L’autre énorme avantage des primo-accédants, c’est leur éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ). Sous certaines conditions de revenus et selon le bien à acheter, vous pouvez prétendre au PTZ pour acheter votre première résidence principale (dans le neuf, ou dans l’ancien avec suffisamment de travaux de rénovation). Ce dispositif est prisé des jeunes actifs mais aussi des banques, qui y voient un atout supplémentaire pour les dossiers des primo-accédants !
Conclusion : un prêt immobilier sans apport, oui, c’est possible mais cela reste assez rare
On l’a vu : emprunter sans apport est donc tout à fait possible à condition d’avoir un dossier suffisamment solide. Notons cependant que de façon générale, sans apport, les conditions de prêt sont moins intéressantes, tout comme les offres de crédit qui vous seront proposées. Le risque incarné par un dossier sans apport est plus important que celui d’un dossier avec apport, il est donc « normal » que les banques appliquent des taux d’emprunt et des assurances plus onéreuses aux emprunteurs qui ne bénéficient pas d’apport personnel.
Enfin, et de façon générale, lorsque l’on a pas d’apport, les banques demandent d’autres garanties et mettent en place des conditions plus difficiles à remplir : ressources, taux d’endettement, etc. Un apport, même minime (5 à 10% du prix du bien par exemple), est valorisant et rassurant pour le banquier qui sera plus enclin à vous offrir de meilleures conditions.
Il s’agit donc d’observer, au cas par cas, s’il n’est pas plus intéressant de différer légèrement son prêt immobilier, le temps de se constituer un petit apport, et ainsi de bénéficier de conditions de crédit plus avantageuses.
Dans tous les cas, avec ou sans apport, votre conseiller Ace Crédit est à même de vous aiguiller pour trouver le meilleur taux de crédit du marché pour votre projet immobilier. N’hésitez pas à comparer les taux à l’aide de notre comparateur en ligne : c’est gratuit et sans engagement !
