Écoles, transports et espaces verts font monter le prix de l’immobilier

Qu’est-ce qui fait la valeur d’un bien ? « Trois choses » vous répondront les agents immobiliers : « l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ». L’édition 2021 de l’Observatoire de l’immobilier en France publié par Homadata va en ce sens, en mettant en avant l’impact des établissements scolaires, des gares et des espaces verts sur les prix de l’immobilier.

Les bons établissements scolaires attirent les cadres et les artisans

De l’œuf ou de la poule, qui est arrivé en premier ? Difficile d’y répondre, mais les données recueillies par Homadata à propos de l’impact de la micro situation sur le marché immobilier est éloquent. Ainsi, les cadres vivent en majorité dans des secteurs à proximité d’établissements scolaires avec un taux de réussite élevé. Idem pour les artisans. A contrario, les logements des ouvriers, salariés et chômeurs sont majoritairement proches d’établissements scolaires avec une faible réussite. La différence de prix est de 7% entre les biens situés près d’un collège réputé et les autres. Pour le lycée, l’écart grimpe à 10% en moyenne, mais il peut atteindre 25% par endroits !

Les établissements scolaires ont une autre vertu : générer une dynamique de quartier, avec davantage de commerces de proximité (+18%).

Un métro à proximité, un levier de négociation en moins

Un tiers des actifs des grandes métropoles empruntent les transports en commun chaque jour. Cela explique la valorisation des appartements situés à deux pas d’une station de métro (+7,7% en moyenne dans un rayon de 500 mètres). En petite couronne, ce type de logement bien situé est 10% plus cher que la moyenne alors qu’à Paris intra-muros, la densité est trop élevée pour déceler des différences notables. À l’inverse, La Courneuve en Seine-Saint-Denis fait le grand écart : +25% pour les appartements proches du métro ! On comprend mieux l’empressement des investisseurs à profiter des taux bas du crédit immobilier pour acquérir un logement situé près d’une future gare du Grand Paris Express…

Les gares SNCF aussi ont cet effet dans les villes de province : +9,3% en moyenne, avec une pointe à +24% à Aix-en-Provence.

Les espaces verts ont la cote

L’emplacement, ce n’est pas seulement les commerces et services. C’est aussi la verdure, une valeur montante dans l’esprit des Français depuis le confinement. Parcs, jardins, forêts : ces lieux où l’on peut se ressourcer, se promener, jouer ou pique-niquer font bondir les prix de l’immobilier dans plus d’une ville sur deux au-delà de 50 000 habitants. À Lyon, le Parc de la Tête d’Or donne aux biens du secteur une surestimation de 11%.

Pour les candidats à l’achat, c’est donc un surcoût à prévoir au moment de solliciter un financement. D’autant plus lorsque les conditions d’emprunt sont balisées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) comme c’est le cas actuellement, avec un taux d’endettement plafonné à 35% assurance de prêt comprise, et la durée de remboursement limitée à 25 ans. Heureusement, les taux bas du crédit immobilier (1,14% en moyenne selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA) compensent en partie les restrictions du HCSF.