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Divers dispositifs de défiscalisation immobilière se sont succédés ces dernières années. De Robien, Pinel, Duflot, Besson ou encore Scellier, ces aides fiscales sont-elles réellement valables ? Explication.
Les dispositifs de défiscalisation
Au cours de ces vingt dernières années, trois principaux dispositifs ont été déployés :
- De Robien de 2003 à 2008 ;
- Scellier de 2008 à 2012 ;
- Pinel depuis 2014.
Les dispositifs de défiscalisation visent tous à inciter à investir dans l’immobilier locatif en profitant d’avantages fiscaux. Objectif ? Encourager la construction de biens en limitant les coûts. En pratique, les investisseurs qui se conforment aux conditions de durée de location et de plafonnement des tarifs pourront profiter d’abattements fiscaux relativement importants. Comme pour toute opération immobilière, tous les programmes défiscalisés ne se valent pas. Une grande majorité des biens acquis en défiscalisation sont en vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), c’est-à-dire des logements neufs. L’investissement financier s’appuie sur l’emplacement de la construction à venir, le prix d’acquisition et la qualité du bâti. Ces critères sont déterminants pour optimiser un investissement et dégager un bénéfice.
Tous programmes confondus, la surface des biens achetés en défiscalisation est un peu plus faible (54 m2) que la surface moyenne des logements collectifs (63 m2) des Français.
Les risques et démarches
Il est souvent difficile d’obtenir des informations correctes sur les risques liés à ce type d’opération. Certains programmes ont échoué et se sont soldés par une dépréciation du bien acquis, une augmentation des charges de copropriété et des vacances du logement. Un dispositif défiscalisé est rentable si les recettes locatives sont suffisantes et si le bien ne se dévalorise pas. Il convient donc de rester vigilant et de bien étudier le projet en amont. Pour bénéficier de l’exonération fiscale, le respect des formalités est essentiel.
Loyers et prix au m2
L’immobilier neuf proposé en programme de défiscalisation affiche des prix plus élevés que le neuf traditionnel de 9 % en moyenne. Il faut savoir que l’avantage fiscal (l’ensemble des exonérations fiscales) représente en moyenne 11 % du coût du bien immobilier à l’achat. La plus-value envisagée avec un dispositif de défiscalisation correspond presque entièrement à ce surcoût d’achat. Le coup de pouce fiscal profiterait de facto non pas aux investisseurs, mais aux promoteurs. Par ailleurs, avec la flambée des prix du secteur, les prix d’acquisition des biens défiscalisés n’ont cessé d’augmenter. En 2021, le prix au m2 s’élève en moyenne à 3 700 € contre environ 2 700 € en 2008.
Défiscalisation immobilière, ce qu’il faut savoir
Certains investisseurs en De Robien ont rencontré quelques difficultés. Derrière les démarchages du programme, l’opération dissimulait de mauvais emplacements. Les zonages ont par la suite été réaménagés par le gouvernement après ces constats.
Pour réaliser un investissement en toute sécurité, l’accompagnement d’un courtier expert est utile afin de faire les choix qui garantissent une opération de financement optimisée.
