Crédit immobilier : peut-on déduire les intérêts d’emprunt ?

Il existe des possibilités de déduire de l’impôt les intérêts d’un emprunt qui a servi à financer un achat immobilier. Si l’acquisition d’une résidence principale ne donne plus droit à cet avantage fiscal depuis 2011, d’autres situations l’autorisent.

Un investissement locatif vide

Les revenus perçus d’une location non meublée ou vide sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime diffère selon les revenus du locatif :

• le régime microfoncier, pour des revenus inférieurs à 15 000 €, qui permet un abattement forfaitaire de 30 % ;
• le régime réel d’imposition, pour des revenus fonciers de plus de 15 000 €, y compris des locations nues, qui autorise la déduction des charges et des frais d’emprunt avec les intérêts du crédit du bien mis en location.

À noter que le régime réel peut être librement choisi même si les revenus locatifs sont inférieurs au plafond.

Intérêts d’emprunt et déficit foncier

Si le montant des charges est supérieur aux loyers perçus, un déficit foncier peut se créer. Ce déficit, c’est-à-dire la part des charges déductibles (autres que les intérêts d’emprunt) peut être imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Les charges déductibles comprennent par exemple les charges de copropriété ou la taxe foncière. Concernant les intérêts et frais d’emprunt, ils peuvent être déduits uniquement du revenu foncier (non du revenu global).

L’excédent éventuel de déficits fonciers (au-delà des 10 700 €) peut ensuite être déduit des revenus locatifs durant dix ans ou de l’ensemble des revenus durant six ans.

Un investissement locatif meublé

Dans un contexte favorable à l’investissement immobilier locatif, grâce au taux bas du crédit immobilier, les résidences avec le statut loueur en meublé non professionnel (LMNP) constituent des produits intéressants. Le propriétaire déclare ses revenus fonciers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et bénéficie d’avantages fiscaux.

Deux régimes d’imposition sont alors possibles selon les revenus locatifs :

• le régime micro-BIC, pour des revenus fonciers inférieurs à 72 600 €, qui prévoit un abattement forfaitaire de 50 %.
• le régime réel d’imposition, pour des revenus locatifs supérieurs à 72 600 €, qui permet la déduction des charges et des frais d’emprunt avec les intérêts du crédit du bien concerné.

L’achat de parts de SCI ou de SCPI

Les intérêts du crédit contracté par une société civile immobilière (SCI) pour acquérir des parts d’un associé peuvent être déduits des revenus fonciers.  C’est aussi le cas pour l’achat de parts de société civile de placement immobilier (SCPI), dont le financement est réalisé avec un crédit immobilier. Un courtier peut aider l’emprunteur à bénéficier des meilleures conditions de prêt pour le financement d’un projet immobilier.