Crédit immobilier : nouveau recul des taux d’usure

Calculés chaque trimestre par la Banque de France, les taux de l’usure terminent l’année à leur plus bas historique. Désormais situés entre 2,29 % et 2,88 % pour les crédits immobiliers, ces niveaux risquent de pénaliser certains profils d’emprunteurs.

Les taux d’usure en crédit immobilier

Les taux d’usure correspondent aux seuils maximums légaux que les organismes de crédit ne doivent pas dépasser lorsqu’ils accordent un crédit. Le taux annuel effectif global (TAEG) du crédit doit être inférieur au seuil d’usure, en incluant le taux nominal, mais aussi l’ensemble des frais du crédit, les garanties et l’assurance emprunteur. Le seuil usuraire permet de protéger l’emprunteur contre des taux abusifs et d’éviter ainsi de le placer dans une situation financière difficile (avec risque de surendettement).

Le taux d’usure est évalué trimestriellement par la Banque de France à partir du taux effectif moyen (TEM). Il est calculé à partir des TAEG pratiqués et augmentés d’un tiers. La durée du prêt pour les crédits immobiliers à taux fixe et le montant de l’emprunt sont également pris en compte.

Un seuil d’usure à son plus bas

En cette fin d’année 2021, au 1^er octobre, les taux de l’usure étaient de nouveau en baisse pour le 3^e trimestre consécutif et ont atteint ainsi leur plus bas historique. Pour un prêt à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus, ils sont désormais fixés à 2,41 % contre 2,67 % au 1^er janvier de la même année, soit une chute de 26 points de base. Concernant le taux pour un prêt à taux variable, il est situé à 2,29 % et le prêt relais à 2,88 %, au 1^er octobre 2021.

Ces niveaux planchers ne sont pas forcément à l’avantage de tous les profils emprunteurs, à la différence des taux de crédit immobiliers bas qui bénéficient au plus grand nombre.

Effet ciseaux pour certains profils emprunteurs

Prévu initialement pour protéger l’emprunteur de taux d’intérêt excessifs, un écart trop resserré entre les taux de crédit immobilier et ceux d’usure, comme aujourd’hui, peut entraîner un effet ciseau. Ce risque vise notamment les dossiers plus fragiles comme les emprunteurs plus âgés ou présentant des risques aggravés de santé qui supportent souvent des taux d’assurance élevés. Franchissant le plafond, ils sont donc pénalisés et exclus du crédit même s’ils y sont éligibles. Ce phénomène risque même d’être amplifié par le décalage entre la réévaluation et la remontée des taux.

Pour éviter un dépassement du taux d’usure, il est conseillé de faire jouer la concurrence et de comparer les offres d’assurances emprunteur. Des conditions plus avantageuses permettent de réduire le taux de crédit.