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Le contexte de taux bas des prêts immobiliers s’accompagne également d’un net assouplissement des critères d’octroi qui retrouvent les niveaux observés en 2007 2008. La durée des prêts et le taux d’endettement sont à la hausse. La Banque de France reste vigilante quant à leur évolution.
Dans un bulletin publié fin juin, la Banque de France pointe « le relâchement progressif de certains critères d’octroi [ndlr : de crédits immobiliers] dans le contexte d’une hausse des prix immobiliers, plus rapide que celle des revenus des ménages« . L’institution a en effet constaté que le montant du prêt moyen a encore progressé de 5% sur un an, soit 170 200 euros en 2018.
Reflet d’une dynamique de prix nettement plus soutenue, ce montant moyen a par ailleurs progressé deux fois plus vite en Ile-de-France qu’en province, respectivement de 8,6% et de 4,6%. L’assouplissement progressif des conditions d’attribution des crédits immobiliers touche l’ensemble des emprunteurs, précise la Banque de France.
Taux d’endettement en hausse rapide
La durée des prêts accordés a aussi continué d’augmenter, pour la troisième année de suite, pour atteindre 19,9 ans, soit le même niveau qu’en 2008. Le taux d’endettement, également en nette remontée, atteint son plus haut niveau depuis 2004. Cet indicateur représente le nombre d’années de revenus nécessaires au remboursement d’un prêt immobilier. En 2018, il a atteint 5,2 ans – contre 4,8 ans en 2017 – tiré vers le haut par la hausse du taux d’endettement moyen chez les primo-accédants et les acquéreurs déjà propriétaires.
La part des charges liées à la résidence a aussi augmenté, mais plus modérément pour les ménages. Leur taux d’effort, soit le rapport entre les charges liées à l’habitation et les revenus, a atteint 30,1% en 2018.
Risque de défaillance quasiment nul
Le volume annuel de crédits octroyés et les encours actuellement à des niveaux records, sont néanmoins assez sécurisés face au risque de défaut de remboursement. En dépit du « relâchement observé de certains critères d’octroi, le marché français du financement de l’habitat continue de bénéficier d’une faible sinistralité« , rappelle la Banque de France.
Les principes de taux fixes qui limitent les risques liés à une éventuelle remontée des taux, de cautionnement qui couvre le défaut de paiement et de vérification approfondie de la solvabilité des emprunteurs par la banque prêteuse y contribuent fortement. Résultat : la part des encours douteux de crédits immobiliers était de seulement 1,3% au 31 décembre 2018.
