Crédit immobilier : caution ou hypothèque, quelle garantie choisir ?

Pour obtenir un prêt immobilier, il est essentiel de présenter des « sûretés ». En complément de l’assurance de prêt immobilier, la banque exige de l’emprunteur la souscription d’une garantie, qu’il s’agisse d’une hypothèque ou d’un cautionnement.

La garantie, une condition essentielle

Impossible de se passer d’une garantie lorsque l’on souhaite mettre en place un financement pour acquérir un bien immobilier. En effet, la banque impose différents dispositifs de « sûretés » afin de se protéger en cas de défaillance de l’emprunteur. En plus de l’assurance de prêt, qui sert à protéger l’acquéreur en cas de sinistres graves (décès, maladie ou accident), il reste indispensable de présenter l’une des garanties suivantes :

• la caution qui se base sur un fonds de garantie mutualisé (FMG) ;
• l’hypothèque, qui repose sur le bien immobilier de l’acquéreur qui souscrit un emprunt.

Il est possible d’opter pour l’une ou l’autre de ces garanties qui vient prendre le relais du remboursement en cas de défaut de paiement.

Le cautionnement, privilégié par les banques

Dans le cas du cautionnement, c’est un organisme tiers qui s’engage à payer la dette de l’emprunteur en cas de défaillance. Ainsi, si vous êtes dans l’incapacité de rembourser la mensualité de votre crédit, c’est la caution qui prend le relais (grâce au fonds de garantie mutualisé). Celle-ci peut prendre plusieurs formes :

• celle de la société de cautionnement mutuel qui assure le remboursement des mensualités ;
• la caution « mutuelle fonctionnaire » qui repose sur le même mode de fonctionnement, mais avec un tarif plus compétitif ;
• la caution solidaire d’un particulier, peu utilisée, car jugée risquée par les établissements de prêt.

À noter que les organismes de cautionnement peuvent varier selon les établissements bancaires. Ils peuvent être issus d’une filiale de la banque (comme la CEGC pour la Caisse d’Épargne, la CAMCA pour le Crédit Agricole, la CMH pour le Crédit Mutuel, etc.) ou du Crédit Logement (détenu par un ensemble d’ organismes bancaires).

Une fois le prêt soldé et selon l’organisme de caution, les emprunteurs peuvent espérer récupérer une partie des frais de garantie (jusqu’à 75 %). 

L’hypothèque : une option intéressante, selon les cas

Si le cautionnement est la garantie généralement privilégiée par les banques, il existe des situations où l’hypothèque est plus appropriée. C’est le cas notamment de certains dossiers comme

• les projets d’auto-construction ;
• les achats en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• certains prêts réglementaires, comme le prêt à l’accession sociale (PAS) qui impose une hypothèque à partir d’un emprunt supérieur à 15 000 euros.

Dans le cas de l’hypothèque, si l’emprunteur se trouve dans l’impossibilité de rembourser la banque, cette dernière peut obtenir la saisie du bien immobilier si aucune solution amiable n’est trouvée. La vente de ce bien lui permet de couvrir la dette.

Il existe également un autre type d’hypothèque : l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (anciennement privilège de prêteur de deniers) qui s’adresse aux emprunteurs pour l’achat d’un bien neuf ou ancien déjà existant. Cette hypothèque place la banque au premier rang. Elle peut donc procéder à la saisie et à la vente du bien pour rembourser les sommes prêtées et est donc prioritaire par rapport aux autres créanciers. Attention, cette garantie ne s’applique pas à la construction.

Si la caution est plus simple à mettre en place et moins coûteuse, mieux vaut avoir recours à l’hypothèque si le bien n’est pas destiné à la vente (car il n’y a pas de frais de mainlevée à prévoir). Reste que, dans la pratique, c’est la banque qui est décisionnaire et va donc choisir le cautionnement ou l’hypothèque.

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