4 points de vigilance avant d’investir dans l’immobilier en 2021

Si l’immobilier a fait preuve d’une résilience exemplaire face à la crise sanitaire, le marché doit faire face à un ralentissement de l’activité et la conjoncture économique n’est pas sans conséquence à moyen terme. Pour un investissement locatif, la plus grande vigilance est requise afin de bénéficier pleinement de la rentabilité de la pierre à l’heure où les taux du crédit immobilier sont au plus bas.

1. Gare aux biens mal situés et peu attractifs

Les transactions immobilières n’ont reculé « que » de 4% en 2021 d’après MeilleursAgents, bien loin des prédictions du printemps dernier lorsqu’on imaginait une chute sous les 900 000 ventes. Mais au-delà des chiffres, c’est le comportement des Français qui a changé en matière d’habitat, aussi bien chez les acquéreurs que chez les locataires. Tous ont rehaussé leurs critères afin de bénéficier de davantage de confort, ce qui signifie une plus grande sélectivité en matière d’emplacement (proche des commerces et services), de cadre de vie (loin des nuisances et du vis-à-vis) et de performances énergétiques. Des éléments à prendre en compte au moment d’investir dans un logement, pour s’éviter de longues périodes de vacance locative.

2. Eviter les secteurs dont l’économie vacille

Que l’on se penche sur l’achat d’une résidence principale ou secondaire ou même d’un bien à louer, on caresse toujours l’espoir de réaliser une plus-value à la revente. Ceux qui ont investi à la fin des années 2000 ont pu constater la forte poussée à Paris et dans les grandes agglomérations, avec une valorisation qui a atteint plus de 50% par endroits ! Avec la crise économique néanmoins, mieux vaut cibler des territoires qui n’ont pas à craindre outre mesure des conséquences à long terme. A Toulouse par exemple, la menace qui plane sur l’aéronautique pourrait entrainer un exode de cadres susceptible de tirer les prix vers le bas.

3. Méfiance sur le meublé étudiant et saisonnier

Difficile de deviner l’issue de la crise sanitaire mais elle pourrait peser sur la location meublée et réduire l’offre soutenue majoritairement par les étudiants et les touristes. Si les cours à distance se prolongent, de nombreux jeunes vont durablement prolonger leur bail au domicile familial, alors que les limitations de déplacements sont évidemment nuisibles pour les locations de vacances. En revanche, la location vide peut bénéficier du recul de la primo-accession et de la pénurie de logements neufs, qui renforce la demande sur le parc ancien.

4. Ne pas espérer une forte plus-value à court terme

La progression des prix de l’immobilier a été freinée par la crise sanitaire et le Nouvel Obs s’attend à une « relative stabilité […] dans les années à venir ». Pas de quoi envisager une plus-value conséquente dans un délai court, ce qui renvoie à la nature même de l’investissement immobilier : un investissement dont la plus-value est constatée sur le long terme. Toutefois cela ne doit pas faire fuir les investisseurs, car un autre paramètre plaide en faveur de la conjoncture actuelle, celui des taux bas du crédit immobilier. Un prêt sous les 1% sur 20 ans permet de réduire fortement le coût du financement, ce qui participe de la rentabilité locative.