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La pierre est une valeur refuge pour les investisseurs, mais qu’en est-il précisément de la VEFA ? La vente en l’état futur d’achèvement possède ses atouts à l’heure où les Français semblent plus exigeants sur la qualité de leur logement. Mais le neuf possède des caractéristiques propres à prendre en considération avant de se lancer.
1. Des performances énergétiques de plus en plus recherchées
Une étude menée par le réseau Guy Hoquet en 2018 démontrait que plus de huit logements sur dix étaient énergivores et pesaient sur le budget des ménages français. C’est devenu par ricochet l’argument numéro un de l’immobilier neuf : ses performances énergétiques optimales réduisent fortement le coût des consommations en chauffage et en électricité. Les normes de construction imposent en effet aux constructeurs une isolation renforcée et un niveau élevé de luminosité naturelle. L’étiquette énergie – obligatoire dans les annonces de location depuis 2011 – a pris du poids dans le choix du logement, et cela donne un avantage déterminant à un bien neuf sur le marché locatif.
2. Des caractéristiques dans l’air du temps
L’épreuve du confinement a recentré les Français sur le confort de leur logement. Il a rappelé aux citadins notamment l’importance de bénéficier d’une surface généreuse et surtout d’un extérieur. Contrairement à l’immobilier ancien, l’immobilier neuf inclut dans l’écrasante majorité des programmes avec terrasses, balcons ou loggias. Mais aussi un parking souterrain, un ascenseur et un accès sécurisé à la résidence. Des « suppléments » qui renforcent l’attractivité d’un logement neuf auprès des locataires et des futurs acquéreurs en vue d’une revente.
3. Des frais réduits à l’achat mais…
Acheter dans le neuf permet de bénéficier de frais de notaire réduits et d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans dans la majorité des secteurs, sans compter l’absence de travaux. L’économie est notable, mais elle peine à compenser le surcoût du neuf par rapport à l’ancien. En moyenne, le prix au mètre carré d’un appartement en VEFA dépasse 5 000€, soit près de 25% de plus que pour un bien équivalent dans l’ancien. Et en matière de financement, un autre surcoût attend l’acquéreur : les intérêts intercalaires. Ces frais s’appliquent au fil du déblocage des fonds du crédit immobilier lors de la construction du logement. Le remboursement du capital ne débute en effet qu’à la remise des clés. Cet effort supplémentaire est à prendre en compte pour un investisseur, car il pèse sur son taux d’effort.
4. Les points importants concernant la défiscalisation
Le dispositif Pinel est le principal moteur de l’investissement locatif dans le neuf, mais il ne faut pas oublier ses contraintes comme le rappelle Bassel Abedi, fondateur de Rendementlocatif.com, auprès de BFM Immo. Cela limite la flexibilité de l’investissement en termes d’emplacement, de durée, de montant du loyer et de choix du profil de locataire. Par ailleurs, l’investissement en Pinel n’autorise pas le déficit foncier. Autre élément à prendre en compte : apporter la preuve à l’établissement prêteur que le projet est solide pour décrocher son crédit immobilier. Ce n’est pas une évidence dans un contexte Covid marqué par un fort ralentissement de l’activité des promoteurs !
