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Près d’une vente sur cinq est une passoire ! Avec la remontée de hausse des taux d’intérêt et l’érosion du pouvoir d’achat immobilier, les logements mal isolés ont de plus en plus de succès. Et pour cause, ils sont aussi plus accessibles !
La décote, un argument de poids
Les logements mal isolés séduisent de plus en plus et représentent même une vente sur cinq en France, malgré leurs nombreux inconvénients. Il faut en effet savoir que ces logements mal isolés, aussi appelés passoires énergétiques, sont moins chers que les autres, jusqu’à 15 % en moyenne. Classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, ils sont surtout très gourmands en énergie. Ils sont jusqu’à deux à trois fois plus chers à chauffer que les logements plus performants. Souvent dotés de simples vitrages, ces logements ont une mauvaise isolation thermique et acoustique.
Et pourtant, la part des passoires thermiques dans les ventes globales a augmenté de 7 points en deux ans, selon la dernière note de conjoncture des notaires. Elle est passée de 11 % en 2021 à 18 % au deuxième trimestre 2023. La raison ? L’opportunité d’acheter un bien immobilier moins cher dans un contexte difficile.
La valorisation, un potentiel à exploiter
Entre la hausse des taux d’intérêt – ceux-ci ont dépassé les 4 % en moyenne en octobre – et la forte inflation, les acquéreurs ont perdu 25 % de pouvoir d’achat immobilier en deux ans. Les passoires énergétiques sont souvent plus accessibles, et permettent d’accéder au rêve de propriété. Elles peuvent d’ailleurs présenter un fort potentiel de valorisation selon le type de logement, la localisation et le projet de l’acquéreur. Par exemple, dans les départements et villes où l’immobilier est cher, comme Paris et Bordeaux, il n’y a pas de grosse décote sur les passoires énergétiques. Au contraire, ces biens peuvent même être surcotés, car ce sont les vieilles pierres qui sont prisées.
Dans les départements plus ruraux, la décote peut atteindre des sommets, jusqu’à 63 %. Une ristourne qui permet d’acquérir un logement spacieux et confortable à moindre coût. Mais, est-ce qu’investir dans une passoire est une bonne affaire ? Selon un sondage OpinionWay pour BigMat, la réponse est oui pour :
- 46 % des Français ;
- et 58 % chez les jeunes adultes (25-34 ans) dont le pouvoir d’achat immobilier est plus faible.
La réglementation des passoires, une contrainte à anticiper
Les passoires énergétiques comportent néanmoins de nombreuses contraintes, qui peuvent remettre en cause leur rentabilité et leur qualité :
- des factures énergétiques deux à trois fois plus élevées que pour un bien mieux isolé ;
- des conséquences néfastes sur la santé et le confort des occupants avec l’humidité, les courants d’air, les variations de température ou encore les nuisances sonores ;
- l’interdiction de mise à la location dans les prochaines années pour les logements classés G dès le 1er janvier 2025 et F en 2028.
Il est donc nécessaire d’anticiper les travaux d’amélioration de performance énergétique. Le budget nécessaire à la réalisation de ces travaux à effectuer peut vite être conséquent. Selon l’Agence de l’environnement (Ademe), il faut compter 16 000 euros en moyenne pour gagner une classe énergétique et 26 000 euros pour en gagner deux. Il est toutefois possible de réduire le coût de ces travaux grâce aux aides de l’État comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-prêt à taux zéro.
Pour la réussite d’un projet immobilier, le recours à un courtier est vivement recommandé. Grâce à ces connaissances et son réseau de partenaires, cet expert sait obtenir une solution de financement aux meilleures conditions selon votre profil.
