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Le plafonnement du déficit foncier vient d’être doublé pour les travaux de rénovation de passoires énergétiques pour la période 2023-2025. Mais cette incitation fiscale est-elle vraiment une aubaine ?
Déficit foncier, nouveau plafond
Cet outil d’incitation à l’investissement locatif a été institué en 1993 par la loi Balladur. Grâce à ce dispositif, les bailleurs peuvent déduire du revenu global imposable les charges et dépenses issues de travaux :
- d’entretien ;
- de réparation ;
- d’amélioration.
Si vous êtes propriétaire bailleur soumis au régime d’imposition au réel, vous avez alors la possibilité de générer un déficit foncier. Ce mécanisme se crée si vos charges sont supérieures à vos revenus locatifs. En cas d’excédent, celui-ci peut être reporté pendant six ans sur le revenu global de l’année suivante (et jusqu’à dix ans sur les revenus fonciers). Limitée jusque-là à 10 700 euros par an, cette réduction peut désormais atteindre 21 400 €. Ce plafond est applicable jusqu’au 31 décembre 2025, sous conditions.
Les travaux éligibles
Cette mesure exceptionnelle, adoptée par le gouvernement à la suite de la loi Climat et Résilience, est en effet conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Aussi, pour en bénéficier, les travaux doivent permettre d’améliorer le diagnostic de performance énergétique du logement (DPE). L’objectif ? Inciter les propriétaires de passoires thermiques (biens classés E, F ou G) à réaliser des travaux pour atteindre la classe D a minima. En contrepartie de ces travaux d’ampleur, le bailleur profite du rehaussement de cet avantage fiscal. À la clé : une réduction d’impôt renforcée.
Déficit foncier et défiscalisation, les avantages
Pour rappel, ce déficit vient en déduction de vos autres revenus déclarés tels que les salaires ou les pensions de retraite. Alors, ce doublement du déficit foncier présente-t-il vraiment un intérêt ? Pas si évident. Sur la durée, il serait en effet plus avantageux de déduire les revenus fonciers soumis à une tranche marginale d’imposition (qui va jusqu’à 45 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) que d’imputer immédiatement votre revenu global. En d’autres termes, le dispositif est désavantageux, car les réductions d’impôts avec le déficit doublé à 21 400 € seront plus basses que celles obtenues avec un déficit plafonné à 10 700 €.
Par ailleurs, le déficit foncier s’adresse en pratique aux bailleurs dont les biens locatifs rapportent moins que ce qu’ils leur coûtent et qui souhaitent s’engager dans des dépenses supplémentaires (susceptibles de grever un peu plus leur budget).
Néanmoins, il existe des avantages réels à cette hausse du plafond du déficit foncier. Les avantages sont reliés encore une fois à la loi Climat qui se consacre à la lutte contre les passoires thermiques. Avec cette mesure, le gouvernement offre un coup de pouce supplémentaire pour inciter le bailleur à rénover son logement, considéré comme indécent. Un moyen, donc, d’échapper à l’interdiction de location en 2025 et de continuer à générer des revenus locatifs. Pour les propriétaires, il faut savoir que l’État a également instauré de nombreuses aides financières à la rénovation à l’instar de MaPrimeRénov’. Pour couvrir le reste à charge, un prêt à taux zéro peut également s’ajouter.
