Crédit immobilier : vers un allègement des conditions d’octroi ?

C’est un débat qui prend de l’ampleur parmi les professionnels de l’immobilier. Et s’il fallait alléger les contraintes liées à l’octroi de crédit définies par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) ?

Les règles encadrant l’octroi de crédit

On parle souvent du taux d’usure comme d’un dispositif bloquant l’accès au crédit. Mais il existe d’autres éléments qui entrent en jeu dans le processus de décision, comme les règles fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). En effet, depuis janvier 2022, ces critères plus stricts imposent :

• un taux d’endettement plafonné à 35 % (assurance comprise), soit le pourcentage entre les charges et les revenus ;
• une durée d’emprunt limitée à 25 ans.

Pour rappel, le durcissement des conditions d’octroi a été décidé afin de prévenir le risque de surendettement des ménages.

Un taux d’endettement rapidement atteint qui freine l’accès au crédit

Les règles imposées par le HCSF ont davantage impacté la capacité d’emprunt des investisseurs locatifs. En effet, ceux qui souhaitent acheter un bien pour le louer ont été pénalisés par le nouveau mode de calcul du taux d’endettement en présence de revenus fonciers. Rappelons que l’investisseur qui souhaite acheter pour louer peut :

• soit ajouter les revenus locatifs au montant de ces revenus ;
• soit soustraire les loyers encaissés des charges.

Or, avec des crédits en cours (pour l’achat de sa résidence principale ou secondaire), le taux d’endettement de 35 % est rapidement atteint. Il convient de préciser qu’auparavant les banques pouvaient se focaliser davantage sur le reste à vivre, c’est-à-dire sur le budget restant une fois les charges déduites. Avec le calcul du taux d’endettement qui s’applique y compris aux loyers perçus, les investisseurs ne peuvent plus autant s’endetter.

Le HCSF juge satisfaisant la limitation du taux d’effort

Toutefois, le HCSF a jugé satisfaisante la limitation du taux d’endettement imposée aux banques depuis 2022. Une source proche du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a d’ailleurs tenu à souligner que ces mesures ont permis de sécuriser l’accès au crédit immobilier et de préserver le modèle français qui privilégie les taux fixes avec lequel « on peut effectivement emprunter relativement longtemps sans que ça soit excessif ». Les établissements bancaires ont d’ailleurs la possibilité de déroger à ces critères du HCSF pour 20 % des dossiers qu’elles acceptent. Mais ces exceptions ne concernent que :

• 80 % de dossiers destinés à l’achat d’une résidence principale (30 % au titre d’un premier achat concernant les primo-accédants) ;
• 20 % de dossiers visant l’investissement locatif.

Il existe des leviers pour réduire son taux d’endettement. Pour y parvenir, il est conseillé de faire appel à un courtier en crédit. Cet expert saura vous accompagner tout au long de votre projet d’achat, depuis la construction d’un plan de financement jusqu’à la négociation d’un crédit au meilleur taux.