Comment investir avec ses enfants ?

Dans un contexte où les prix immobiliers s’envolent et les conditions d’emprunt se tendent, il est parfois difficile de se constituer un patrimoine. Toutefois, il existe des solutions qui permettent d’investir en famille dans l’immobilier.

L’achat en indivision entre parents et enfants

L’achat en indivision est la solution la plus simple et la moins onéreuse pour acquérir un bien en famille. Elle n’induit en effet aucune formalité spécifique. Parents et enfants achètent un bien à la hauteur de leur apport (40/60, 50/50 par exemple). Une solidarité est exigée entre les acquéreurs qui se partagent donc les dépenses d’entretien et de fonctionnement tout comme le remboursement du crédit. Une particularité de l’indivision est que toutes les décisions se font à l’unanimité. Pour limiter les désaccords entre indivisaires (et leurs conjoints en cas de décès), il est conseillé de désigner un mandataire. Pour éviter la sortie d’un indivisaire, il est par ailleurs recommandé de créer une convention d’indivision (renouvelable tous les 5 ans).

Acheter en société civile immobilière familiale

Créer une société civile immobilière (SCI) est une solution efficace pour transmettre et gérer un patrimoine immobilier en famille. La société est propriétaire du bien, parents et enfants deviennent associés et possèdent des parts équivalentes à leur apport financier. Avec une SCI, les conditions de revente, de gestion ou encore d’achat de parts sont définies lors de la création des statuts de la société. Les décisions importantes sont, contrairement à l’indivision, directement confiées à un gérant. Selon les objectifs, plusieurs formes juridiques sont envisageables. La société civile immobilière (SCI) est adaptée pour l’achat d’une maison de famille ou pour faire de la location nue. En revanche, pour une location meublée, avec le bénéfice du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut privilégier la société à responsabilité limitée (SARL) familiale.

Constituer une société a un coût et impose toutefois un mode de gestion relativement contraignant. Avant de rechercher un bien à acquérir ou à transmettre en SCI, un courtier en immobilier peut être utile pour définir le projet et trouver les meilleures solutions de financement grâce notamment à sa connaissance des dispositifs spécifiques. Il peut également se charger de trouver l’offre aux meilleurs taux et aux meilleures conditions.

Le démembrement

Cette solution permet de transmettre un bien immobilier à un enfant tout en conservant son usufruit, c’est-à-dire le droit de le louer ou de l’occuper. Cette technique est très avantageuse fiscalement et permet à l’enfant de détenir la nue-propriété. Au décès des parents usufruitiers, l’enfant nu-propriétaire devient propriétaire sans s’acquitter de droits de succession supplémentaires. Lorsqu’un bien fait l’objet d’un démembrement, les charges doivent être réparties entre le parent usufruitier (travaux de grandes ampleurs) et les enfants nus-propriétaires (charges courantes).