4 choses à savoir sur le dispositif Pinel en 2021

La défiscalisation pour un investissement locatif dans le neuf demeure d’actualité en 2021 via le dispositif Pinel. Un seul changement majeur est à noter avec l’exclusion des maisons individuelles, mais de futures modifications invitent à se pencher dès maintenant sur cette réduction d’impôt avantageuse dans un contexte de taux bas du prêt immobilier.

Jusqu’à 21% de réduction fiscale sur 12 ans jusqu’en 2022

Pas de changement sur le cœur du dispositif Pinel, à savoir la déduction d’impôt : elle demeure de 12% du prix de revient net pour une durée initiale de 6 ans, de 18% sur 9 ans et 21% en cas de prolongation sur 12 ans. Mais l’État, qui a prolongé le dispositif jusqu’en 2024, a déjà acté la diminution du taux de réduction à partir du 1^er janvier 2023. Il passera ainsi à 10,5% sur 6 ans et 15% sur 9 ans. Et au 1^er janvier 2024, un nouveau coup de rabot réduisant les taux à 9 et 12% ! Les biens situés en quartiers prioritaires de la ville et les plus éco-performants échapperont toutefois à cette baisse de la défiscalisation Pinel. Entre les taux bas actuels du crédit immobilier et les taux « pleins » de déduction fiscale, investir en Pinel en 2021 est intéressant !

Pas de baisse des plafonds de loyers

Alors que près de la moitié des loyers des biens en investissement Pinel sont supérieurs au prix du marché selon une étude de l’inspection générale des finances, la ministre du Logement Emmanuelle Wargon souhaitait les aligner sur les loyers moyens de l’année N-1, mais le projet a avorté. En conséquence, les investisseurs peuvent toujours se fier à un plafonnement des loyers peu contraignant, notamment en zone A bis où seuls 20% des contrats de location se situent sous le prix moyen du marché, selon l’IGF.

Les maisons individuelles, c’est fini !

C’est la principale nouveauté du dispositif Pinel en 2021 : il n’est plus possible d’en bénéficier pour la construction d’une maison. Le Pinel est désormais entièrement tourné vers le logement collectif. Si la date du dépôt de demande de permis de construire est antérieure au 1^er janvier 2021, il reste toutefois possible d’en bénéficier en respectant les conditions (revenus du locataire, mise en location dans les douze mois suivant l’achèvement de la maison, plafonnement du loyer).

Pour l’ancien à rénover, le Denormandie continue aussi

On l’appelle parfois à tort Pinel ancien, car il présente de fortes similitudes avec le dispositif de défiscalisation dédié à l’investissement locatif dans le neuf. En vigueur depuis 2019, le dispositif Denormandie demeure le pendant du Pinel dans l’ancien à rénover (les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération). La déduction fiscale est similaire, seul le zonage diffère puisqu’il s’applique aux communes en zone labellisée Cœur de ville ou faisant l’objet d’une convention d’opération de revitalisation de territoire.