Marché immobilier : les transactions en baisse en 2020, les prix en 2021

Le flou demeure mais l’horizon commence à se dessiner pour l’immobilier, près de trois mois après le déconfinement et la reprise de l’activité du marché résidentiel. Tout le monde s’accordait sur un recul des transactions sous le million dans l’ancien en 2020, et le groupe bancaire BPCE vient donner une estimation précise jusqu’en 2021. C’est d’ailleurs cette année-là que la courbe des prix devrait s’infléchir.

2019 : une année record pour l’immobilier ancien

L’année 2019 restera dans les annales avec un volume de transactions dans l’immobilier ancien supérieur à un million. Un tel score ne reviendra évidemment pas en 2020 en raison des deux mois d’interruption de l’activité avec le confinement… et le rattrapage initié le 11 mai dernier ne sera pas suffisant, car le Covid-19 a provoqué une crise économique qui réduit la solvabilité et la confiance des ménages, deux piliers du marché qui se trouvent fragilisés. Dans une étude publiée mi-juillet, la BPCE estime que le volume de transactions va se rétracter à 820 000 en 2020, et remontera à 850 000. En clair, après l’euphorie, c’est un retour en arrière pour l’ensemble du secteur, mais pas un effondrement pour autant.

Les prix résistent à la crise

Et quid des prix alors ? Beaucoup s’attendaient à un recul brutal dès le déconfinement, mais la pierre a bien résisté – mieux que les valeurs boursières aux premiers jours de mars. Fidèle à sa réputation de valeur refuge, l’immobilier ancien n’a pas subi de chute, avec une hausse de 1% sur le premier semestre d’après le dernier baromètre MeilleursAgents. Néanmoins, compte tenu des délais d’un achat immobilier, les conséquences ne seront visibles avant plusieurs mois. Alain Tourdjman, le directeur des études du groupe BPCE, anticipe une hausse de 3% sur 2020, puis une baisse de 2% sur l’année 2021.

Les taux bas maintiennent le marché

La raison de ces mouvements de faible ampleur par rapport à la dimension de la crise économique provoquée par le Covid-19 ? Les taux bas du crédit immobilier pour Alain Tourdjman, qui maintiennent la capacité d’emprunt des ménages et continuent de nourrir l’activité du marché dans l’ancien. C’est en revanche le neuf, très dépendant des investisseurs, qui va souffrir de la crise sanitaire : les appartements en VEFA devraient subir une chute de l’ordre de 81 000 unités en 2020 (-37%) ! La BPCE s’attend à un flop similaire pour les maisons neuves, qui devraient plonger sous les 100 000 ventes en 2020 comme en 2021…