Un logement est considéré comme meublé, lorsqu’il comporte des meubles et équipements en nombre suffisant pour que le locataire puisse y vivre normalement.
Il existe deux catégories de location en meublé : la location en meublé professionnel (LMP) et la location en meublé non professionnel (LMNP).
Quatre typologies de logements sont concernées par la location meublée :
- les logements meublés ;
- les locations saisonnières ;
- les chambres d’hôtes et gîtes ruraux ;
- les logements de résidences de tourisme ou résidence avec services.
Fiscalité des revenus de loueur en meublé
Vos revenus de loueur en meublé sont considérés par l’administration fiscale comme des bénéfices commerciaux. Que vous louiez une chambre meublée dans l’immeuble de votre résidence principale ou une dizaine de logements meublés, les revenus que vous en tirez sont assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Si vous louez une partie de votre habitation principale, vous serez totalement exonéré d’impôt à condition que :
- les pièces louées fassent office de résidence principale pour le locataire ;
- le loyer soit inférieur à un plafond fixé chaque année par le fisc. Pour l’année 2015, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas 184€ en Ile-de-France et 135€ dans les autres régions. Ces plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année ;
- le loyer ne soit pas supérieur à 760€ par an pour une chambre d’hôte.
Pourquoi et quand choisir le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Les conseillers en gestion de patrimoine peuvent proposer le statut de loueur en meublé professionnel à des clients aisés à la recherche d’un placement fiscalement performant.
Le loueur en meublé professionnel doit impérativement remplir deux conditions :
- être inscrit au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23 000€ de recettes locatives par an ;
- avoir une activité de loueur représentant au minimum 50% des revenus du foyer fiscal (salaires, revenus mobiliers, honoraires, etc.).
Ce statut offre beaucoup d’avantages fiscaux. L’attrait exceptionnel du statut LMP résulte de la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu imposable de l’investisseur, sans limitation (à condition d’opter pour le régime du réel ou réel simplifié).
Produits et charges
Les revenus tirés d’une opération de défiscalisation LMP sont imposés dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Charges déductibles lors d’une opération de défiscalisation immobilière LMP :
- frais d’étude, de recherche et d’ingénierie (liés au montage de l’opération) ;
- ensemble des charges locatives et charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que la taxe foncière) ;
- intérêts d’emprunt et primes d’assurance (liés à l’acquisition du bien donné en location) ;
- aux frais de gestion s’ajoutent les charges, amortissements et intérêts d’emprunt.
Le loueur en meublé professionnel qui ne perçoit pas plus de 32 100€ par an est exonéré de TVA.
Pourquoi et quand opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel ?
Ce statut est intéressant lorsque vous louez un logement meublé et que les loyers générés ne représentent qu’un revenu d’appoint.
Les conditions à respecter
- ne pas bénéficier de plus de 23 000€ de recettes locatives brutes annuelles, soit 1 916€ par mois ;
- que les revenus locatifs générés ne représentent pas plus de 50% de la totalité des revenus (salaire, revenus mobiliers, honoraires, etc).
La fiscalité
- Le montant des loyers ne dépassant pas 32 900€ par an (2 741€ par mois) est soumis à un régime simplifié appelé le micro BIC ;
- la déclaration de revenus ad hoc est la n°2042 C. L’administration fiscale accorde automatiquement un abattement de 50% pour les loueurs relevant du micro BIC ;
- vous avez le choix entre deux types d’exonération fiscale : l’amortissement sur plusieurs années ou 11% de réduction d’impôt de l’investissement HT (Loi Bouvard).
