Gestion locative : comment faire face à un impayé de loyer ?

La pandémie de coronavirus a conduit le gouvernement à reporter la fin de la trêve hivernale au 31 mai pour les expulsions de locataires. L’autre effet de la crise, ce sont les impayés de loyer avec la baisse des revenus. Pour les propriétaires, la bienveillance n’interdit pas l’anticipation…

Des locataires fragilisés

La crise sanitaire oblige les Français à se confiner chez eux, mais elle prive aussi une partie d’entre eux de leurs revenus en raison de la baisse d’activité lorsqu’elle n’est pas carrément suspendue dans beaucoup d’entreprises. Dès lors, ont-ils tous encore les moyens d’honorer leur loyer ? Près d’un quart des ménages est locataire dans le secteur privé et ils consacrent près du tiers de leurs revenus à leur logement et aux charges afférentes (28,4% d’après l’Insee). Si les bailleurs sociaux – qui hébergent 17% des foyers – sont préparés à faire face aux risques d’impayés de loyer, les propriétaires-bailleurs s’inquiètent à l’approche du paiement des quittances d’avril.

Privilégier le dialogue

Le gouvernement s’est déjà engagé à couvrir les impayés avec un Fonds de solidarité pour le logement par l’intermédiaire des départements, tandis que le versement des APL continue d’être assuré par les Caisses d’allocations familiales. Néanmoins, la Fnaim appelle les propriétaires à faire preuve de bienveillance à l’égard des locataires en difficulté afin d’accéder de manière plus souple aux demandes d’allongement des délais de paiement et de report des échéances. Mais report ne signifie pas loyer gratuit ! Si le dialogue n’aboutit pas à un protocole accepté par les deux parties, le bailleur peut passer par la voie judiciaire avec une mise en demeure adressée en recommandé avec accusé de réception, suivi d’une injonction de payer par l’intermédiaire d’un huissier de justice (en dessous de 4000€ de créances) ou du tribunal d’instance.

Des démarches pour le bailleur

La meilleure protection demeure toutefois l’assurance loyer impayé. Le propriétaire assuré doit déclarer le sinistre après la mise en demeure pour être indemnisé sous trois mois, délégant à l’assurance le soin de recouvrer le paiement du loyer. Il peut aussi s’adresser à la caution du locataire – ou à Action Logement en cas de garantie Visale –, et il doit prévenir la Caf lorsque le locataire perçoit des APL et que l’impayé équivaut à deux fois le loyer hors charges. Une clause résolutoire dans le contrat de location prévoit par ailleurs la résiliation automatique du bail en cas de non-paiement du loyer ; dans le cas contraire, la résiliation peut être obtenue par la voie judiciaire et conduire jusqu’à l’expulsion du locataire.