Eviter le surendettement des emprunteurs immobiliers, Bercy en forte vigilance

La politique très accommodante de la BCE et la concurrence rude entre les banques pour capter de nouveaux clients a amené le taux d’intérêt (toutes durées confondues) à un niveau à nouveau historiquement bas depuis le début de l’année : 1,13% en moyenne en octobre, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA qui fait référence en la matière. Résultat: en septembre, l’encours des crédits immobiliers (autrement dit la dette immobilière des particuliers) a encore augmenté de 6,5% selon la Banque de France, un rythme inégalé depuis 2011. Il avoisine les quelque 1300 milliards d’euros.

Cette baisse « jamais vue » des taux d’intérêt entre 2016 et 2019 pèse pourtant sur les bilans des banques. Les marges des crédits en cours ont baissé de l’ordre de 60 points de base, ce qui représente environ 6 milliards d’euros de recettes par an en moins pour les banques, pointe le HCSF qui anticipe également qu’une baisse prolongée des taux aboutisse in fine à une nouvelle vague de renégociations qui dégraderait encore la rentabilité des banques. Enfin, le HCSF s’inquiète de l’assouplissement des conditions d’octroi des crédits immobiliers pour séduire une clientèle plus large : des durées d’emprunt qui s’allongent (plus de 19 ans en moyenne) et un apport personnel qui s’amenuise. Autant d‘éléments qui peuvent peser sur la santé financière des ménages en cas d’accident de vie (chômage, divorce…) et entraîner des défauts en chaîne.

Le HCSF a donc organisé une consultation publique avec l’ensemble des parties prenantes – banques, courtiers, promoteurs et consommateurs. La date de rendu, initialement prévue le 4 novembre, a été repoussée, notamment pour permettre aux banques d’harmoniser leur position. Certaines pistes d’études ont déjà été évoquées.

La première consiste à revoir le caractère coercitif du taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus consacrée aux remboursements d’un emprunt et aux charges. « Une pratique habituelle de marché consiste à le limiter à 33% mais ce n’est pas juridiquement contraignant » observe le HCSF, qui émet donc l’idée de rendre ce plafond obligatoire. En effet, force est de constater que, si en théorie, la mensualité du crédit ne peut pas dépasser un tiers des revenus de l’emprunteur, « la part des prêts accordés avec un taux d’effort supérieur à 35% augmente, passant de 21,9% en 2015 à 24,8% en 2018 », s’inquiète le HCSF.

Une autre piste viserait à limiter la pression à la baisse des taux induite par les renégociations de prêts immobiliers. En d’autres termes, à limiter les rachats de crédits entre les banques, en augmentant le plafond légal des indemnités de rachat anticipé dues lors de changement de banque. Elles représentent actuellement 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts, ce qui est peu dissuasif dans un contexte de taux bas.