Une règle générale, non écrite, dans l’immobilier veut que le prix au mètre carré d’un bien immobilier décroisse lorsque la surface augmente. Le prix du mètre carré d’un studio dans un même immeuble est plus élevé qu’un trois pièces, qui sera lui-même plus élevé que le prix d’un quatre pièces, et ainsi de suite. Mais d’autres paramètres entrent également en jeu : la distribution des pièces, l’emplacement et la localisation géographique. Le surcoût à l’achat qu’occasionne l’acquisition d’un logement comprenant une pièce de plus que celui que l’on désire quitter dépend fortement de la ville où se trouve le bien.
Quitter un deux pièces pour un trois pièces coûte plus cher à Paris qu’à Marseille. Dans la capitale, les données de SeLoger font état d’un prix de vente avoisinant 815 446 € pour un T3. Sachant que le prix moyen d’un T2 parisien se monte à 530 839 €, s’offrir une pièce supplémentaire représente par conséquent un surcoût moyen de 284 687 €, soit une augmentation du budget initial de 53 % [(815 446 – 530 839) / 530 839 x 100]. À titre de comparaison, dans la cité phocéenne, passer d’un deux pièces (144 855 €) à un trois pièces (198 990 €) génère un surcoût qui se limite à 37 %. Nice, Lyon et Bordeaux sont les trois autres grandes villes où s’offrir une pièce en plus coûte le plus cher.
C’est encore à Paris, à Nice et à Lyon que passer de trois à quatre pièces nécessite le plus grand budget avec des prix de vente qui atteignent respectivement 1 249 228 €, 609 392 € et 294 346 €. Si le surcoût engendré par l’ajout d’une pièce représente une hausse de 37 % à Lyon, il atteint 53 % dans capitale pour culminer à 61 % dans la préfecture des Alpes-Maritimes. A Marseille, l‘acquisition d’un T4 coûte le moins cher. Dans la préfecture des Bouches-du-Rhône, le prix de vente d’un T4 se limite à 277 832 € pour un prix moyen au m² de 3 146 €. L’écart avec le prix d’un T3 (198 990 € pour un prix/m² de 3 005 €) permet un gain – appréciable – de 22 m² [(277 832 / 3 146) – (198 990 / 3 005)].
Avis aux amateurs de grands espaces : c’est (toujours) à Paris, (2 234 559 €) à Nice (998 778 €) et à Lyon (898 139 €) que les prix de vente des cinq pièces (et plus) sont les plus élevés. Et pour ces trois villes, passer du format L au format XL implique des rallonges respectives de 985 331 € pour Paris (soit un complément budgétaire de 78 %), de 389 386 € (+ 63 %) pour Nice et de 403 793 € (+ 81 %) pour Lyon. À l’inverse, à Rennes, vendre son T4 pour un T5 se révèle accessible : le prix moyen d’un T4 est de 302 654 € alors qu’un T5 se monnaye aux alentours de 448 080 €.
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