Le neuf est-il (toujours) plus cher que l’ancien ?

Publié le 15 Fév 2019

Plus cher à l’achat en valeur absolue, un logement neuf se révèle très souvent une très bonne affaire sur le long terme. A juste titre, le prix affiché pour un bien neuf intègre certains éléments supplémentaires non compris dans les prix affichés dans l’ancien.

Un logement neuf correspond à tout logement à usage d’habitation (maison ou appartement) en construction ou achevé depuis moins de 5 ans, et qui n’a jamais été habité et n’a pas fait l’objet d’une première vente. Choisir le neuf, c’est surtout acheter un bien dont on a choisi l’emplacement, qui ne nécessite pas de rénovation, qui répond positivement aux normes techniques et environnementales en vigueur et qui octroie des garanties constructeurs.

TVA, parking, normes : des coûts inclus dans le prix de vente

Lorsque l’on achète dans le neuf, le prix affiché tient compte déjà de la TVA à 20% à régler par l’acquéreur, encaissée par le promoteur qui doit la restituer intégralement à l’Etat. Cette TVA n’existe pas dans l’immobilier ancien. Un bien immobilier neuf est, dans la quasi-totalité des cas, vendu avec un emplacement de parking par lot. Cet emplacement, englobé dans le prix total, se valorise, selon les villes, entre 7 000 € et 20 000 €. A contrario, dans l’ancien, le parking est loin d’être systématique, il est même souvent vendu en option supplémentaire. Le respect des dernières normes de construction est un atout du neuf. Les récentes modifications des normes de construction imposées aux promoteurs et relatives à la maîtrise de l’énergie (BBC, THQE, etc) permettent de construire des bien neufs très peu énergivores (voire même produisant de l’énergie) mais qui représentent un réel coût supplémentaire pour les promoteurs. La FNPI (fédération nationale des promoteurs immobiliers) estime à près de 10% le coût supplémentaire engendré par ces nouvelles normes.

Frais de notaire et charges de copropriété

C’est bien connu, les frais de mutation dans le neuf sont nettement inférieurs à ceux payés pour un logement ancien : entre 2 à 3 % contre 7 à 8% environ. Pour un logement d’une valeur de 200 000 €, l’économie sera ainsi de 10 000 à 12 000 €. Dans certains cas, les promoteurs affichent même des prix de vente « acte en mains » c’est-à-dire qui incluent les frais d’acquisition (frais de notaire, de caution, voire même parfois les intérêts intercalaires). La somme peut varier de 4 à 8%. Le prix des biens immobiliers ancien est toujours affiché hors frais d’acquisition. Acheter du neuf offre aussi une très bonne visibilité sur les charges futures. En principe, pas de ravalement de façade, de mise en conformité des installations électriques, de travaux dans les parties communes ou de changement de la chaudière à prévoir dans les dix premières années.

Alors, oui ! Les biens immobiliers neufs sont légèrement plus chers que dans l’ancien, mais offrent des espaces optimisés, personnalisables et habitables de suite sans travaux ainsi que des garanties solides (décennale, biennale) et des normes de construction permettant de mieux gérer l’énergie et de diminuer les déperditions énergétiques (BBC). L’écart entre neuf et ancien tend d’ailleurs à se réduire du fait de l’inflation sur les prix dans l’ancien surtout pour les grandes villes

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