Crédit immobilier : renégocier ou faire racheter ?

Les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont en hausse très modérée pour l’instant et restent encore à un niveau bas voire très bas. Dans ce contexte porteur, le rachat ou la renégociation de son crédit immobilier continue à être financièrement intéressant d’autant que les nouvelles modalités de résiliation d’assurance emprunteur permettent de faire jouer la concurrence et d’obtenir des tarifs attractifs.

Baisse de la durée ou de la mensualité

L’idée de cette démarche est d’obtenir une diminution du taux de son prêt immobilier pour réduire le montant de ses mensualités pour le reste de la durée de remboursement ou pour réduire sa durée de remboursement en conservant les mêmes mensualités. Tous les crédits peuvent théoriquement prétendre à être réexaminés mais pour être réellement rentable et générer de belles économies, il vaut mieux respecter ces trois règles :
 

• L’écart entre le taux d’origine et le taux actuel doit être d’au moins 0.7 points, idéalement 1 point.
• Il faut un capital restant dû minimum de 80 000 euros (source acecredit).
• La durée restante de remboursement doit être supérieure ou au moins égale à la moitié de la durée totale de l’emprunt initial.

Renégocier ou faire racheter ?

Attention à distinguer la renégociation de prêt avec son  banquier et le rachat de crédit. Les 2 solutions ne génèrent pas les mêmes frais et ne permettent pas les mêmes gains.

Dans le premier cas, l’emprunteur devra simplement s’acquitter des frais de dossier, qui s’élèvent entre 500 et 800 euros en moyenne. Mais surtout, il y a peu de chance pour que la banque accepte de descendre à un taux aussi bas que ce que sera prêt à offrir une autre banque concurrente.

C’est alors sur ce dernier point précis que le rachat de crédit par un autre établissent bancaire devient intéressant. Certes l’emprunteur devra payer des indemnités de remboursement anticipé (IRA, plafonnés à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû) et des frais de nouvelle garantie. Mais cette dépense est largement compensée par le gain obtenu grâce au nouveau taux d’intérêts plus compétitif et à la nouvelle cotisation d’assurance emprunteur.

Bon à savoir : les gains sur l’assurance emprunteur peuvent être décisifs. En faisant modifier ses conditions de remboursement, l’emprunteur ne va donc pas seulement réduire le montant total des intérêts sur le reste à rembourser de son crédit immobilier, il va aussi faire diminuer le montant de ses cotisations d’assurance emprunteur.
 
Choisir la bonne stratégie n’est pas forcément évident. Faire appel à un courtier en crédit immobilier comme acecredit pour une étude personnalisée est une bonne solution. Ces professionnels connaissent la politique commerciale de chaque banque sur le bout des doigts et ont toutes les cartes en main pour vous décrocher le taux de financement le plus bas.